房产投资回报可观

　　有一种说法，拥有房地产是抵御通货膨胀的最好手段之一。

　　不管这种说法是否有道理，最近两年，全国房价的飙升幅度的确大大超出了5%的CPI涨幅。与投资股票、基金不同的是，房产投资一般的起点都比较高，即便是通行的30%首付，在北京、上海这样的大城市买一套一室一厅的房子恐怕也至少要付20万元左右。因此对很多人来说，拥有第二套房，甚至更多房产似乎成了难以企及的梦想。的确，要实现这个梦想单靠有限的资金还不够，更重要的是你能否保持家庭财务的正向现金流，对此今年39岁的吴?颇有些亲身体会。

　　吴?曾经是安达信的高级顾问，后来还担任过一家IT公司的总裁。在2001年时，吴?当时任职的公司总部从沈阳搬迁到北京，公司给包括吴?在内的非本地员工每月2500元的住房补贴。“同事们大都是租房子，只有我买了一套房子，然后又租了一套房子。” 吴?有些自得地表示。

　　每月一共就2500元钱的住房补贴，就算在2001年房价不及现在，难道能有这么便宜的事情？不过事实证明，这世界上只要肯动脑筋，还就真有这么“便宜”的事情。“我当时的同事也都搞不懂，问我为什么要在通州县买一套小房子。”吴?掰着手指算道，那套房子每月的银行放贷还款不超过2500元，也就是用公司的住房补贴就能还贷。交房以后就立即以700元的价格租了出去，这样就有了700元的现金流，然后自己再贴上800元钱，在公司所在的西城区附近租了一套小房子。吴?跟他的同事们相比较，只是每月多花了800元钱。而同事们如果也租1500元的房子，就是得到了每月1000元的现金流，如果这笔钱不作其他投资，只是日常花销掉了，那么等到三年后吴?把通州县的房子卖掉以后，他们之间的资产的差别就显示出来了。

　　罗伯特?T.清崎《富爸爸财务自由之路》中在讨论债务时指出，债务也分为“好债务”和“坏债务”：“每当你欠了某个人钱时，你就成为他的雇工，如果你借了一笔30年的贷款，那么你就得做30年的雇工，并且在债务结束时，他们不会给你一块纪念金表。”富爸爸也借钱，但是他尽最大努力成为不偿还贷款的那个人。他常对他的儿子和“我”说，“好债务”就是由别人替你支付债务，坏债务就是你用你自己的血汗钱支付债务。因此他喜欢可供租用的资产，他也鼓励“我”去购买可供出租的资产，因为“银行给你贷款，但是你的房客会替你偿还”。这恰恰就是吴?的高明之处，他用一笔本来可能完全被花费掉的现金流，成功投资了一次房产。

　　2004年，八通线开通了，通州县的房产从3000元/平方米涨到了7000元/平方米，他就在这时候把房子卖掉了。三年的投资收益率就达到了133%，在那几年熊市里恐怕是让大多数基金经理们都眼红的回报率。吴?有一个原则就是顺着轨道交通找房子，“在规划的地铁站1公里附近，一旦地铁开通了，就能缩短原来大约10公里的距离，10公里坐地铁也就20分钟，这跟住在市中心也差不多了。”

　　“我卖房子的时候，同事们都说这房价还要涨呢。但是我们在考虑房产不断增值的同时，也要注意到折旧的因素，因此一般来说普通住房交付的两三年内是房价上涨的最佳时段，时间长了这个涨幅就会趋缓。我不追求房产的绝对回报有多高，而是在房价上涨最快的时候把它卖了比较合理。”

　　住美投资咨询(上海)有限公司总经理、首席投资分析师张健指出，在评估房产是否值得投资时，这一地区是否具有发展潜力是个非常重要的因素。即不仅要考虑房产(例如房型和楼层等)本身的状况，而且还关注该房产周围的居住环境，具体包括交通、商店、学校、景观和绿化、体育和休闲、医院等。如果像吴?这样购买要出租的房产，那就还要考虑所能接受的最低投资租金回报率是多少？选择哪些目标客户作为你的房客？如果采用部分银行贷款，租金收入是否会大于每月还款额或是大多少？ 或自己收入能否补贴等因素。这些因素对投资型的更加重要。

　　在出售北京那处房产的前一年，吴?工作调动到武汉去工作，到了那里就发现房子特别便宜。经过分析又下手在南湖边上买了一套复式的公寓。“现在来看整个房产市场价格的确有些偏高，但是对于国内的高档住宅来说，包括别墅和大户型高档公寓，它们的价格还是偏低的。有些黄金地段的稀缺是个不争事实。”吴?发现在武汉南湖这样的黄金地段，房价却很便宜，远远不及北京和上海。综合分析了武汉的地理位置和未来的经济发展前景，他认为可能会有三到五年的上升波段，因为从2000年到2003年武汉的房价就一直停滞不前。

　　2004年，吴?在沈阳世博园旁边的奥林匹克花园购买了一套半山的独栋别墅，当时4000元/平方米的价格，现在已经翻番达到了8000元/平方米。“山下的一个楼盘已经1.2万元/平方米了，这套别墅基本也能涨到这个价位，所以暂时还不会出售。”这套别墅他不但目前不出售，而且也不愿意出租。这倒不是他不在乎租金收入，而是因为这类高档独栋别墅次新房如果在出售前出租，就会在一定程度上降低它的价值，而且考虑当地租金非常便宜，租出去得不偿失。

　　“在内地有些城市的投资跟在北京、上海的投资不一样，内地有些城市只能抓住一个波段，要在快速上涨时果断出手。但是在北京、上海既可以作短期的，有些也可以长期持有。”吴?眼下投资房产的重心还是在北京和上海，投资的大都是一室一厅的小户型，因为小户型最容易出租，而且其投资回报完全可以覆盖每月的还贷。另外，为了租出一个好价钱，吴?很注重房间的软装饰，家具的搭配是否协调，摆设与住宅窗外的风景是否协调，这些都是他会细心考虑的。

　　“以前投资房产都是依靠金融杠杆，现在国家紧缩政策，不断加息对投资者最主要的影响是产生很大的心理压力，其次就是对现金流的影响。”

　　解释说，投资房产出租的租金并不会跟着房贷利息增加而增加，租金水平还是要看市场需求，所以加息了租金不一定跟着涨。在资产价值重估过程中，你要是看最终的获益是否高于你投入的成本，如果是的话那就是值得做的。但是这里还牵涉到一个问题，那就是你在投资房产时，获得的是正向现金流还是负向现金流，如果是负向现金流，这个缺口有多大？你怎么控制这个现金流？这恐怕是所有投资房产者都需要考虑的问题。