主持人：谢谢赵晓教授，接下来为大家发表演讲的是著名城市专家，他经常用他浓浓得乡音说出关于城市的精辟道理，有请北京国际城市发展研究院院长连玉明先生。

　　连玉明：谢谢大家，谢谢阳光100，我今天的题目是尊重城市规律，回归地产价值。在这么多人面前说地产是十分困难的事情，因为房地产是当前最敏感最关注最复杂也最重大的一个问题，最敏感是指可以预见和难以预见的风险在不断的增多，稍微不慎可能后果无法实现，最关注是指房地产关注的人群比较多，成分复杂，持续时间长，焦点是房价，重点是政策导向，最复杂是房地产把政府、开发商、百姓的利益交织在一起，但是协调和平衡这种利益的难度却越来越大，最重大是指房地产这几年与政府与经济与金融甚至于与国家形势千丝万缕，影响至深，而且房地产更关系到民生、关系到经济的持续增长。关系到和谐社会的建设；我之所以说房地产是一个问题，是指房地产究竟如何发展，还有待与探索，还没有形成一个答案，举一个例子，党的十七大报告第八部分讲，将以改善民生为重点的社会建设中，说要努力使全体人民住有所居，但是在这些目标的背后有六个措施，这些对应的是前面四个目标，唯独住有所居没有具体措施，这是非常值得体会的。我有几个想法和大家体会。

　　首先房地产是经济发展的主要动力，从改革开放三十年的实践上，房地产对区域经济的拉动作用是明显的，对地方财政收入的贡献是巨大的，他对地方经济增长和地方财政的贡献率一般在20%到50%之间，有的城市高达70%，从今后看，房地产仍然是经济持续增长和地方财政收入的重要来源，也是城市化进程的重要动力，十七大指出要加强转变经济发展方式，主要讲了三点，第一，是由主要依靠投资出口拉动向依靠消费投资出口的需求拉动转变，第二是主要以依靠第二产业带动向依靠第一第二第三产业协调带动转变，第三，是由主要依靠增加物质资源消耗向依靠科技进步、劳动力素质提高、管理创新转变。那么这三者的核心是扩大国内需求，特别是扩大国内的消费需求，那么国内最大的消费需求是什么，第三产业的支柱又是什么，我看其中很重要的方面还是房地产。第二，从城市化的进程来看，我们已经进入了加速期，06年年底中国的城市化率已达到了44%，按照现在我们13亿人口计算，这44%就意味着目前我们有非农人口5.7个亿，如果按照城市化率平均的年增长率1%计算，到2010年我们将达到60%多，按照2020年，如果总人口是14.5亿计算，那么到那时候我们非农人口达到8.7亿，也就是说在十年之内中国有三亿多农民变成城市人口，那么这三亿农民是通过什么样的途径变化城市人口，我看最主要的途径，三分之二的农村人口是通过城市的近郊区通过土地征用以后变成城市人口，这样算的话我们要征用多少土地，这些多的土地最终还是要盖房子，可以说，房地产还是推动城市化进程的重要动力。

　　第三，从城市发展的趋势来看，人口增长是城市积聚的主流，其中流动人口是这个主流中的重中之重，按照目前的趋势，到2025年，大概有十个亿的中国人居住在城市，流动人口超过2.4亿人，而这些人主要集中在大中城市，住房和就业成为主要问题，流动人口成为城市化进程的主要推动力，他们的住房需求加上三个亿的非农人口的住房需求，这就是未来中国房地产的新增的需求。也就是中国城市最大的需求，这些需求必将拉动房地产成为未来中国经济持续增长的重要一点。

　　第二点，应该科学理性、正确的认识房地产发展的阶段性特征，这里面要特别强调，房地产发展必须尊重城市发展的规律，正确处理好三个关系，第一是宏观调控和市场调节的关系，房地产是一个特殊的产业，哪些需要宏观调控，哪些需要市场调节都需要科学理性的认识，政府的土地出让金有多少盖廉租房，是否符合国家的比例，这些都需要宏观调控，更重要的是宏观调控下的土地政策、货币政策，是否更多的考虑到政府的公共财政有多少资金和土地来建廉租房，金融政策上对老百姓提供了多少住房上的资金。还有是房价的问题，房价是大家关心的焦点，实际上房价的高低是市场，市场是有消费的，消费是由需求决定的，而需求是多层次多样性和多元化的，也就是说，房价的高低是由各城市多样性和多元化决定的，因此要看的是房价和收入的比例。我们现在人均的GDP无锡已经接近一万美元，北京的人均GDP是七千到八千左右，但是房价已经是一万五千多，由此看来，房价和收入比大家可以看的很清楚。所以高收入者和低收入者对房价的敏感是不一样的，因为高收入者无论房价多高他们也买的起，而低收入者无论房价多低他们也买不起，所以高收入者是市场供给，而低收入者是政府解决，一方面应当想办法解决低收入者的收入，另一方面在金融政策上要给政策，我们的房贷政策能不能降低税负和利息，能不能延长还贷款的期限，总之宏观调控是让这些中低收入人买的起房，还的起贷款。

　　最后一点是经济增长和改善民生的关系，房地产是拉动经济和扩大消费的重要途径，我们要加快发展速度，而且要为房地产企业提供良好的制度环境、政策环境和舆论环境，同时房地产也关乎到每一个人的利息，特别是低收入者的利益，因此要把低收入者的住房问题，通过廉租房建设解决他们的问题纳入到公共财政和公共服务的范畴，廉租房是国家工程，是完全的政府行为，不能把廉租房当市场行为，也不能当成半市场半政府行为，所以要政府加大公共财政投入，投入的多少是这个地区改善民生的重要标志，就讲这么多。谢谢大家。