中国的房地产市场是一个信息不透明、预期不明朗的非正常市场,因此也很容易成为形形色色风言风语孳生蔓延的逐臭之地。

　　有关物业税的传闻甚嚣尘上即是一例:年初曾有媒体报道称,物业税空转试点将在今年推广至全国。国家税务总局科研所研究员张培森近日则将此说斥为假新闻;旋即又有媒体报道称,北京市地税局有关负责人透露,北京最早将于明年底开征物业税。

　　对于这一尚未明确的消息,与其煞有介事称谓“最早明年底开征”,还不如直接称“最早明天开征”。而对于“税务专家们”预测,物业税的税率范围大致在0.5%~1%之间,那就更是让人摸不着头脑了。

　　任何重大变革都不可能脱离经济社会基础而自行其事。就当下围绕物业税而先期存在的外围制度和发展阶段来看,在各种约束条件不发生变化的情况下,开征物业税首先需要理清法理、技术、国情、效果等四方面存在的争议。

　　首先,就法理而言,物业税是一种财产税,是政府施加给不动产业主的法律义务。中国的土地公有是极其刚性的底线规则,不动产业主根本不可能拥有物业所占土地的所有权(这一点,恰恰正是现行土地出让金制度的法理依据)。因此,要解决这个矛盾,出路只有两条,即,要么改土地公有为私有,要么只对地面建筑物部分进行征税,但前提是彻底清算所有物业基于土地使用权所产生的价值并予扣除。不消细说,这两条出路都存在很多障碍,甚至制度性的不可能。

　　其次,就技术而言,开征物业税几乎处处存在难以突破的“无知之幕”。比如说,如何确定征税物业的公允价值?部分言必称美国者,时常选择性健忘基本事实,如美国最近经历的四个完整房价周期内,实际房价波幅仅为7.7%~20.7%,而且这一波幅还在不断呈现缩小趋势并已经缩至10%以内。而中国的情况则是,房价变动剧烈,各类物业来源又复杂,因此,有预测称,如果开征物业税,仅北京一地即需要至少10万名房地产评估师,而如何确保这10万名评估师的职业水准且尽职尽责又是新问题。

　　再次,就国情而言,中国是一个发展水平很低的发展中国家,在相当长时期内,不宜将家庭、个人过多划归为征税对象。这是因为:一方面,针对个人征税成本太高,势必造成中国本就不高的征收率进一步降低,并因之引发高税率/低征收率之间恶性循环;另一方面,更重要的是,中国大部分地区、大部分人口的生活水平还很低,承担税负的实际能力严重不足。

　　最后,就效果而言,开征物业税的本原目的应该是完善税制、促进发展,但偏偏在这一点上,基于上述分析,其效果大可怀疑(甚至有可能严重搅乱社会生态)。若谓不信,一则可以去看国外征收物业税后房价走势;二则可以去看此前中国加征房地产税费后房价走势。