由于近年来房地产的资产属性不断增强，通过信贷环境预测房地产销售额，并通过滚动可售量和销售率来预测销售面积，我们预计房地产销售金额和面积都将持续低迷，同比下降明显，趋势短期内难以改变。与此同时，用销售状况分别预测土地购置和工程款，我们预计投资将在未来进入下行通道，但在明年二季度到来之前，降幅并不会很大，之后下滑速度可能加快。

　　销售额增速将显著放缓

　　2005年以来，房地产资产属性不断增强。主要的表现是住宅销售额与M2高度相关。尤其是金融危机以来，2009-2011年住宅销售额增速与M2增速相关系数上升至0.87，可以说，这一轮房地产市场景气主要由货币因素决定。

　　2005年之后房地产资产属性增强的主要原因是：货币的大量投放和其内在分配不均匀的加剧以及房地产土地稀缺性、稳定的收益预期支撑投资性资金不断的进入。1)2004年831大限后土地供给几无增长；2)货币增长与房价上涨之间的正反馈带来房地产资产只涨不跌的预期。

　　在当前的信贷环境下，房地产销售额增长低于10%是大概率事件。按揭贷款的低速增长决定了房地产销售额要有高增长存在问题。根据申万宏观预测，今年的信贷规模在7.2万亿，预计新增贷款中按揭贷款占比为13%，今年的新增按揭贷款仅为9360亿元，相较去年的1.47万亿下降64%，居民部门购房将更多依靠自有储蓄资金。在居民储蓄增速为16%的假设下，今年房地产住宅销售额为4.7万亿元，较去年增长6%，相应的房地产销售额在5.6万亿，较去年增长8.5%。我们的敏感性分析表明，今年房地产销售额增长低于10%是大概率事件，明年则可能降至-5%。

　　较差的信贷环境和购买预期都会使得消费者入市的意愿和能力降低，预计滚动销售率将在低位徘徊较长时间。12个月的滚动销售率自去年5月达到高点110.6%以后，就开始持续下行，目前已达到76.2%的历史较低水平，而历史最低水平在2009年3月，为63.3%。同时也注意到，滚动销售率的下行态势已从今年6月开始趋缓，月均下滑幅度在0.5个百分点左右。未来半年内，由于信贷环境较差，购买预期恶化，都将使消费者入市的意愿和能力降低，预计滚动销售率仍将缓慢下降并在低位徘徊较长时间，也使销售面积增速难以在短期内出现明显好转。