相信最近不少人都被售房短信骚扰着，满眼的“低价豪宅”、“高素质住区”、“限时抢购”，有人说，开发商真的急了，有人说，房价马上迎来“大跳水”。可是，根据中国房地产测评中心发布的2011年前三季度销售榜单显示，今年全国销售金额在500亿以上的房企由去年的1个上升为5个，依次是万科（970亿）、恒大（694亿）、中海（586亿）、保利（580亿）、绿地（540亿），紧随其后的万达地产日前已经成功跻身500亿俱乐部。在步步惊心的调控中，名企反而逆市飘红、独霸地产江山，究其原因，这是为何？

　　因素一：市场有基础 客户在需求就在

　　中国的地产市场可以称为一个奇迹，曾经挤破过售楼处的玻璃，曾经1套房子20个人抢，这些火爆的过往虽然不复重演，不过也不会一下坠入冰窟。“纵观全国，各个行业都在稳步增长，地产行业虽在饱受调控之‘苦’，但调控只是遏制了地产更高、更快的发展。”保利（天津）房地产开发有限公司副总王希岩说，“从2009年、2010年的地产市场发展来看，今年销售的持续走高是正常的，正是有了调控才没有走到更高的地步，由此可见，调控是非常及时的，不然地产市场也许会更‘疯狂’。”

　　“今年的调控不似2008年，大部分企业都有准备”。天津万科房地产有限公司营销总监赵彤说“都在产品上、策略上做好打算，比如万科将产品线细分，重视首次置业、首次改善，面向大众，注意存量，这些都是销售业绩的保证，因为客户还在、需求还在，那房地产市场就不会垮掉。”

　　因素二：龙头企业布局全国 抗风险指数高

　　抛开这些排名不谈，我们惊异地发现：排名前十的销售总额（4946.7亿）是11-30名销售总额（2819.9亿）的1.75倍。而根据销售面积TOP30榜单计算，前十名（4918.6万平方米）和后二十名（2511.5万平方米）的差距更大，前者是后者的两倍之多，中国房地产市场份额在越来越向少数企业集中，天平逐渐倾斜，大中小型企业的“贫富分化”越来越大。

　　龙头房企凭借多年风吹雨打的历练，练就一身对政策意图敏锐而准确的感知能力，因此当国家政策出台的时候，他们的应变非常迅速，“万科提前两个月就达到了去年的销售金额，这绝对不是偶然的，而是必然的，所以对于现在的成绩我们真的谈不上惊喜。”赵彤说，“像万科这样的大企业更强调的是战略，在调控的环境下注重全国布局，进入二三线城市储备力量，比如东莞、西安、成都，购买力强、受限购影响不大。今年我们在有些区域的销售情况受到调控影响，不过在另些区域业绩却有所上扬，所以纵观全国我们还是在增长。”

　　“调控的影响在各个地区表现是不同的，比如上海是桶型市场，高、中、低购买人群都不少，所以限购令的出台使得许多高端需求被遏制。像天津、成都等城市属于金字塔型市场，虽然被影响但是大部分的购买力还在，这样大开发商就可以跨区域发展、整合实力，保证资金充沛、流通。”赵彤说。

　　因素三：品牌效应 名企从不曾被遗忘

　　“翻开报纸、点开网络，恒大的八折、万达的豪宅公馆总是在最显眼的地方出现。”购房者小孙对记者说，“最早看见恒大的广告还觉得没创意，但逐渐发现就是这样没创意的折扣广告早已深入我心，还有像万科、保利、融创等大牌名企都是我想买房时第一考虑的品牌。”

　　大企业实力雄厚，即使在资金链十分紧张的情况下都知道树立品牌形象的重要性，在调控浪潮之下尤其重要的是不能淡出消费者的视线，只要形象还在，品牌号召力就在，那么客户就一定不会流失。“有地、有产品的时候我们就宣传产品，没有节点的时候我们就宣传品牌，而且现在很多开发商都热衷于艺术展、音乐节和演唱会的冠名投资，关注慈善，这么做一方面扩大品牌影响力，另一方面提升企业形象，宣传企业文化。”王希岩说。

　　自限购令开始，人们买房变得慎之又慎，因为大多数购房者是自住需求，对房子的品质、配套都希望达到最好，于是乎更多人把眼光投向了名企，因为品牌就是品质保障、品牌就是信心的来源，普通百姓倾尽大半生的心血更愿意购买禁得住时间考验的产品，所以，交易天平自然向品牌房企倾斜，导致部分中小型房企成交遇冷。

　　因素四：调控效果帮助市场大浪淘沙

　　王石在波士顿MIT中国创新论坛上表示，房地产宏观调控作用初见成效，若能在这三年维持成效，中国房地产可顺利软着陆。他表示，对政府针对房地产采取的调控双手赞成。

　　“每次调控都有企业‘牺牲’，都会造成一次市场份额的集中，这个过程就像大浪淘沙，沥去沙砾，留下真金。”王希岩说，“现在前10名的地产企业市场份额在逐年上升，但比起国外地产市场的集中程度还差太远，在过去的5年甚至10年里，房地产行业的钱太容易赚了，导致市场的专业度和对企业的要求有所下降，现在一次次的调控让市场更纯净，只有有实力的专业开发企业才能存活。”

　　一位资深业内人士对记者说：“有的企业在市场好的时候选择快速扩张、大面积拿地，导致库存太多，资金链紧张，或者对市场的研判不足，专注于高端产品的开发，所以调控来袭禁不住市场考验，这就是企业没有前瞻性、战略布局不平衡，总而言之是不专业的、是基础薄弱的，这样的企业就应该退出市场，房地产开发市场就应该掌握在少数几个专业大企业的手中，保证市场纯净有序，维护购房者的利益。”（刘璇）