上周，上海的旭辉、北京的合生创展、南京的银城等多个开发商都打出“零利润卖房”的旗帜，开发企业的“裸卖”，引得业内外议论纷纷，他们真的hold不住了吗？零利润项目，值得出手吗？听听专家怎么说。

　　几折不重要卖掉是王道

　　□永庆房屋总经理陈史翎

　　我认为，零利润卖房不过是开发商的行销手段而已。之前徐家汇有个新盘，号称原价8万元/平方米，现在打8折，卖6.4万元/平方米，但成交并不好。很简单，8万元/平方米本来就“灌水”，折后的6.4万元/平方米也不便宜，购房者当然不买账。

　　零利润卖房，追求的不过是一个“媒体效应”而已。开发商打出这个旗帜，引来多少媒体免费报道，如果换算成广告的话，得需要多少费用？今年国庆节前后上海比较早开始甩卖的一个别墅楼盘，号称7折甩卖，刚开始着实热闹了一阵。但热闹完了，媒体效应淡去之后，现在卖得也不好。

　　所以对购房者来说，楼盘值不值得出手，别看表面打几折，要看这个楼盘卖得好不好。卖得好，说明这个价格，大家能接受；卖得不好，说明这个价格还是有点高。

　　如何判断一个新盘的价格高低呢？可参考周边的次新房源，一般来说，一个新盘，比周边五六年之内的次新房贵10%左右，这个价格是合理的。

　　购房者还要注意，房屋价格打折之后，品质会不会“打折”。闵行有个知名的新盘，现在还在销售，一期卖得很便宜，房子品质就比较低，后面的几期价格上去后，品质也上去了。结果就是，一期和后面几期“年龄”相差不大，但一期房源看起来已经比较旧了。主要是一期房价降了后，开发商就在建材方面偷工减料，所以说，买的永远没有卖的精。

　　还有一个问题值得注意，根据上海的新盘网上备案规定，新开楼盘网上备案后，只能下调售价，不能涨价。这就导致大多数开发企业，在网上备案时，直接报高价，现在大多是原来预期价的1.1倍和1.2倍。

　　比如原先开发商打算卖2万元/平方米，现在给政府的申请中，直接报2.2万元/平方米或2.4万元/平方米，市场不好了，就号称打8折，卖1.76万元/平方米或者1.92万元/平方米，与开发商原先的预期价2万元/平方米相比，实际上不过是打了8.8折和9.6折。

　　零利润卖房营销很成功

　　□自由评论员凌嘉琪

　　如今，旭辉零利润卖房的话题洒遍每个人的心田，你知道这个“话题利润”有多大吗？

　　10年前，要让全上海人知晓一个产品，只需支付1000万元；今天，要让全国人民知道一个产品，央视《新闻联播》前20秒报时广告，2010年蒙牛是以3.4亿元成为标王，今年招标5.5亿元。

　　手机短信的群发，电信成本是0.05元/号码，传遍10亿人的投入是半个亿；按照广告法则，信息7次以上的重复出现，才对被传递者产生购买冲动。按照7次计算，这个价格是3.5亿元。

　　零利润卖的房，从你我讨论开始，有效进入购房者的视野。像涟漪一样不断扩大的传播，瞬间转化成企业品牌投入，名气意味着金钱。

　　这就像试吃糖炒栗子。糖炒栗子的老板取出“沧海一粟”，任由你免费品尝。而你明白：这一颗白送栗子的利润，已经按照实物广告的比值，平均到了后续出售的栗子中。这锅栗子卖完，老板并不因为免费品尝，变成零利润。

　　零利润卖房，就是以“类实物广告”的方式，将利润转化成产品广告投入，而其自身的利润，当在后续产品的利润中得到体现。

　　利润相对成本而言，成本很难估测，即使同一产品，不同企业有不同成本，同一企业，批次不同成本不同。怎么平衡？在市场化经济体制下的商品交易中，有两个规律可以提示：

　　第一个是：产品的价格不是成本决定而是供求关系决定；一百个购买者抢买一套房子，这套房子的价格一定远离成本区间高高在上；一百套房子只有一个购买者在其间打量挑剔，老板肯定挥泪、忍痛割爱。

　　第二个是：消费者永远是常识购买而非知识购买。选择皮鞋只须符合“需要、好看、合脚、认同价格”等要素就买，无需懂得皮革处理、头层二层合成等精细知识后再购买。消费者对产品价格和利润的认同，是出于对“市场平均成本和平均利润”的认同，而非独特的单一的特殊的认同。

　　是否能大卖很难下定论

　　□策源地产副总裁徐承

　　近日，上海个别楼盘打出零利润的广告，引来业界和购房者的一片热议，同时，北京、南京都相继爆出“亏本卖”和零利润的楼盘。且不论零利润的真假，至少这是楼市调控显示威力的缩影。以价换量是市场选择的结果，开发商看淡后市，未来可能会有更多的楼盘选择低价出货。

　　在我看来，零利润更多是作为开发商吸引客户购房的一个促销口号，目的是为引起客户的关注，让客户加深对项目的印象。类似所谓的“跳楼价”、“出血价”一样，实则是一种策略性的降价，一种促销手段。

　　至于这种零利润入市促销广告是否就能带来楼盘的大卖尚难定论。毕竟开发商的利润多少，与购房者是否买账并不是一回事。零利润的销售口号对购房者的真实判断很难有实质影响，购房者关注的是楼盘的真实价格，只有价格达到或者低于心理预期，购房者才会出手。

　　当然，在目前新上市的楼盘中，的确存在个别楼盘由于在前两年高价位拿地，前期土地成本高，如今资金压力大，因此在首期可能还会以低于成本的价格入市、以满足市场需求，甚至呈现阶段性“负利润”现象。

　　不过，这种接近或者低于成本价销售只是开发商年底快速回笼资金“过冬”的短期行为，开发商若想要在年末有所表现，恐怕只有将降价一步到位，以此换取成交。未来如果政策适度宽松，企业的融资环境一旦得到改善，开发商可能会通过后续的项目弥补此段时间失去的利润。

　　亏本不要紧生存最要紧

　　□新聚仁机构董事长李嘉政

　　这是一个最差的时代，这也是一个最好的时代！

　　上海楼市的调整终于展开，新开楼盘纷纷以成本价甚至是亏本价入市。上周公寓成交均价已降至1.8918万元/平方米，环比跌6.49%，距离今年2.1万元/平方米左右的楼市年度均价已经有了不小的跌幅，且未来跌幅可能随着年底的临近继续扩大，成本价也已不再可靠，快速出货回笼资金成为很多开发企业的现实选择。一切都预示着，洗牌或许真正已经开始。

　　首先，宏观经济持续不景气是本轮调整最终到来的最大原因。时近岁末，国际国内的宏观经济形势欠佳。宏观经济的阴霾令房地产市场难现强势，原本支撑高端市场的投资保值需求、改善性需求出现持续疲软；在供应量持续增加的背景下，高端市场严重的供大于求的局面开始出现，结构性供应矛盾开始凸显；而这一供求矛盾开始向刚需市场蔓延，市场需求的严重不足又加速市场调整的到来，这是行业洗牌的内在动因。

　　其次，政策层面持续收紧的预期正改变着楼市生态，市场洗牌趋势渐浓。近期管理层反复强调楼市调控短期内将持续，虽然此前制约市场难以放量的是“限购令”，但伴随着调控的持续，信贷紧缩逐步显示出更为强大的威力，很多开发企业资金链条绷紧。

　　伴随调控继续深入，甚至可能出现一些资金链崩断的企业，这迫使很多对政策敏感的企业，尤其是一些大型房企迅速调整战略，以生存为第一要务。至于是平价销售还是亏本销售已经不太重要，重要的是企业迅速去库存化，回笼资金，在这个“寒冬”中生存下来。或者为下个“春天”的到来多储备点粮草，毕竟谁抢到了先手，在未来才能拿到更便宜的资源。所以，看似疯狂举动背后是开发企业“田忌赛马”似的博弈。这或许就是当前楼市平价开盘甚至亏本开盘的终极原因吧。

　　当然，房地产市场的洗牌并不意味着行业的彻底没落，相反，种种迹象表明，未来的市场依然光明，洗牌是为了这个市场更加健康。因此，对于大多数刚性需求的消费者而言，该好好地淘一淘房了，这段时间将是最好的买房时机。

　　二手市场

　　效仿开发商

　　二手房卖家零利润抛房

　　□房报记者佟继萍

　　浦东的周康板块是近期一手房降价的“领头羊”板块。受一手房跌价的影响，二手房卖家也屏不牢了，个别卖家号称“零利润”抛售。

　　房报记者从上海中原周浦一店了解到，板块内二手房均价上个月1.5万元/平方米左右，这个月则降至1.4万元/平方米。新增加的二手房楼盘在开价上也较为“实在”，近期刚交房的“印象春城”挂牌房源急速增加，作为板块内的新小区，其挂牌单价仅1.6万—1.7万元，而当时的买入单价1.5万—1.6万元，加上购房税费基本“无利可图”。如果看中，总价还能让步2万元左右，大约占总价的1-2个百分点，逼近卖方的价格底线。但是从实际带看量来看，看房客并不多，且看多买少。

　　上海中原地产周浦二店伊波经理介绍，这主要是因为周边一手房源价格不高，如“绿地梧桐院”、“秀溪公寓”等，单价也只有1.6万—1.7万元，相比二手房源还省了不少税费，“印象春城”的二手房价格优势并不突出，很难吸引购房者。

　　无论真跌还是假摔，二手房挂牌价的下滑至少透露出卖方坚挺价格的破冰迹象，房源增加，让买方有了更多的选择，因而现阶段大部分买家都处于光看不买，持续观望的状态。