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大湾区是涉房企业上市的护身符吗?

2021-11-10 18:23:48    来源:北京商报

调控渐重、市场趋冷,大湾区成了部分涉房类企业炒作发展、谋求上市的最大概念。北京商报记者最新梳理发现,部分涉房类企业为了尽快实现上市融资,开始不断强调自己作为大湾区布局企业的身份,甚至有些企业不惜改名“硬凑”大湾区的热度。典型案例如:“二战”港股IPO的方直发展,以及前不久更名成“大湾区文旅” 的中国文旅。但是,大湾区的概念真的能助推相关企业上市畅通无阻吗?那些整体规模不大、此前发展受限的企业吗,又能否依仗“蹭概念”所被拯救? 

图为:方直发展上市申请材料截图

大湾区护身符?

港股IPO首战折戟、二次递交上市招股书的粤系房企——方直发展,再度以“大湾区房企”的身份向港交所发起冲刺。据港交所11月8日披露消息,继2021年4月21日首轮递表失效后半个月后,方直发展再次向港交所递交招股书。

公开资料显示,成立于1998年的方直发展发迹于广东惠州,是一家从房地产装饰、园林产业起步,后又展开房地产开发业务的涉房类企业。据企业官网资料,自2006年在惠州开发了首个项目“山水华府”后,该公司开始发力外拓。2015年,确定深耕粤港澳发展战略;至2020年,深耕粤港澳,拓展长三角。 

在招股书中,方直发展将自身描述为“一家聚焦大湾区经济圈的成熟综合型房地产开发商”,主要从事物业开发及销售、商业物业投资、室内装修服务等,业务活动主要集中于大湾区经济圈各地,尤其是大湾区内深圳、广州、佛山、惠州、中山、珠海及东莞等一线、二线及精选三线城市的核心区域。

然而,从现有城市布局来看,方直发展尚未真正做到大湾区11个城市全覆盖。对比企业先后递交的两版招股书,方直发展对自己的起家地——惠州的依赖度一直程度颇深。第一轮递交的招股书显示,截至2021年1月31日,方直发展的项目数量共43个,其中有24个项目来自惠州,惠州项目数量的占比超过5成。在该公司于11月8日最新披露的招股书中,截至2021年8月末,方直发展在广东省的12个城市共有45个物业开发项目,其中惠州项目数量仍然占到了近一半,具体数量为20个。

靠“大湾区概念”谋求上市的不止方直发展,还有“换个马甲”继续卖房的中国文旅。

作为房企“中国奥园”旗下的子公司,中国文旅在外界的解读中一直是一家披着“文旅外衣”卖房的涉房类企业。相对方直发展而言,中国文旅已然是港交所的“常客”,“屡败屡战”也被外界视为这家公司身上的显著标签。在不到两年的时间里,该公司已向港交所主板发起了第四次上市冲击:今年10月22日,该公司将公司名称由“中国文旅有限公司”变更为“大湾区文旅康居股份有限公司”(以下简称“大湾区文旅”)。  

从递交上市申请的时间线来看,2020年4月17日,中国文旅首次向港交所递交招股书;在超期180天未获港交所“放行”后不到一周,第二份上市申请材料便再度递向了港交所,不过最终结果仍然是申请“失效”。在2021年4月,中国文旅第三次递交上市招股书,然而那份长达600多页的招股书,仍然没有帮助中国文旅如愿叩响港交所的大门。

在业内看来,中国文旅第四次冲击港股IPO,并在同期更名成“大湾区文旅”,表明了其深耕大湾区的决心,并希望借助大湾区概念助力自身上市进程。

“蹭热度”背后

近年来,随着粤港澳大湾区热度的持续走高,越来越多的房企开始积极拓展湾区内的土储。据北京商报记者不完全统计,截至目前,大湾区已经汇聚了近50家房企相继布局。而伴随着楼市调控逐渐进入深水区,当被房企视为“必争之地”的大湾区激战频起,布局其中的一众中小涉房业务企业,面对被政策及市场挤压的生存空间,显然也没有放过大湾区的这波“概念红利”。

在同策研究院资深分析师肖云祥看来,涉房类企业大“蹭”湾区热度的背后,实质上是为了将企业自身的品牌与大家熟知的IP进行绑定,形成标签化。“说直白一点,就是向资本市场传递概念,为了更好地‘讲故事’。”

肖云祥告诉北京商报记者,其实涉房类企业“蹭”大湾区概念的主要利好,体现在品牌营销和市值管理上。“因为目前湾区经济的概念较受市场热捧,比如粤港澳大湾区、杭州湾区、渤海湾区等,这些区域都有着明显的特征,如:科技创新、人口多元、产业聚集、生态友好等,整个区域有较大的发展预期。而部分企业通过绑定IP的形式,首先在营销上传递企业将承接湾区发展红利,有较好的发展机遇。此外,在资本市场中,湾区概念也会获得资本市场青睐。”

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪也向记者表示,首先,国家大力推进粤港澳大湾区发展规划,大湾区热度逐渐走高,房企凭借大湾区概念所收获的直接利好,已体现在企业股价有所上涨这一维度上;同时,品牌营销“紧扣”大湾区,也将会在一定程度上提升企业品牌影响力。此外,大湾区发展规划稳步推进,对于产业发展、人口流动的影响将会加大,部分布局其中的企业也有机会尝到区域发展带来的诸多红利。

但从企业端的表现来看,近期一众着急赴港IPO的企业,上市的直接目的仍然没有跳脱“融资续命”。方直发展在其招股书中透露,若此次赴港上市成功,所募集资金的一部分将用于支付已收购的土地,并为未来拟收购地块的部分地价提供资金;同时,偿还一部份已用于项目开发用途的部份现有银行及信托融资贷款。此外,还将用于一般业务运营及营运资金。

湾区概念有用吗

对于一部分规模增长乏力、融资需求相当迫切的涉房类企业而言,因政策红利加持而极具发展潜力的大湾区,似乎是行业寒冬之下,企业们目前能够找到的为数不多的一些慰藉。不过,在整体大环境趋紧、调控严苛的现实背景下,“湾区概念”真的能够拯救一众“上市困难户”吗? 

答案或许是否定的。对于二度递交上市申请的方直发展以及“四战港股IPO” 的中国文旅而言,仍将在管控趋严的港交所上市规则下,接受相关部门的各项核查。至于“蹭”大湾区概念到底能否助力中小涉房类企业上市,在业内看来,市场其实不会太过“买账”。

关荣雪向北京商报记者记者表示,总的来看,大湾区热度确实不小,多数房企“蹭概念”或将引发企业热度短期上涨现象,但房地产市场政策调控不断加码,规范房企的“三道红线”等金融监管措施也不容忽视,由此可见,大湾区并不是涉房企业上市的长期“护身符”,只有企业自身发展稳健,或才能借助区域发展的利好达到事半功倍的效果。 

肖云祥也直言,部分涉房类企业“蹭”上大湾区概念,并不代表着公司未来就一片光明。“最终还是要看公司自身的实际经营情况、发展模式等,是否与讲的故事相符。”

值得关注的还有,粤港澳大湾区这片曾被房企视为投资热土的区域,已经迎来了密集调控。趋冷的地产大环境以及有所降温的区域市场,也已冷了一部分布局企业的热情。据克而瑞相关统计,2021年开年以来,大湾区楼市调控不断,“惠八条”、“莞八条”双双发布,“二手参考机制”也在深广莞相继落地。

对此,克而瑞对区域也有解读,认为大湾区楼市“堵漏洞、控金融、打炒作”的信号明显;并指出,以广深为首的湾区城市先后有多项政策密集出台,指导价、信贷、限价、人才购房等政策影响持续发酵,市场热度有所回落。

在地产分析师严跃进看来,对于方直发展、中国文旅这类“上市困难户”而言,“融资续命”就是企业目前的最大期待。即使后续如愿登录港交所,在经历地产行业动荡、暴雷频发的2021年后,资本市场的“韭菜”似乎也不是那么好割的了。 

就赴港上市进展、布局大湾区的后续发展策略等问题,北京商报记者致电方直发展官网电话,但截至记者发稿,未有人接听。

北京商报记者 卢扬 荣蕾

标签: 湾区 护身符 企业

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