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全民降息落地!快看你的房贷月供会降多少?后续还有降息空间吗

2022-01-20 10:42:08    来源:北京商报

自1月17日中期借贷便利(MLF)和公开市场逆回购操作利率下降后,新一期贷款市场报价利率(LPR)如期出炉。1月20日,央行公布的最新一期LPR报价中 ,1年期降10基点,5年期以上降5基点,两个期限LPR出现非对称下降。需要注意的是,5年期LPR下调也关乎所有购房者的月供。据北京商报记者测算,在等额本息计算方式下,以北京地区贷款100万元25年期为例,此次LPR调降5个基点后,每月月供可少还30元左右, 25年内整体利息可少支出9100元。

5年期LPR调降5个基点

1月19日,央行官网发布消息称,LPR最新报价为:1年期LPR为3.7%,5年期以上LPR为4.6 %。相较上个月报价来看,1年期降10基点,5年期以上降5基点。

市场对本月LPR调降早有预期,市场此前分歧主要在于5年期以上LPR是下调5个基点还是同步跟随MLF利率调降10个基点。

此前的1月17日,逆回购利率和MLF利率均已相继下调10个基点。在政策利率降息的带动下,市场对于本次LPR下调预期强烈,普遍认为此举将减少实体经济融资成本,提振融资需求;中长端利率下行也有利于托底房地产市场,减轻市场观望情绪。

对于此次LPR调降,苏宁金融研究院宏观经济研究中心副主任陶金评价道,降息在释放更强烈稳增长政策信号的同时,将边际改善实体经济的融资需求,加强货币创造机制,形成更多存款和资金,用以消费和投资。

对股市而言,一方面实体经济流动性的一部分可能会流入股市,另一方面利率降低以后,未来现金流折现增加,尤其利好估值敏感性的科技、成长股。另对债市而言,陶金认为,政策利率对债市收益率变化的影响非常明显,政策利率下降后往往能够看到债市收益率降低、价格上涨。不过降息之后,宽信用之下的社融有望实现2022年“开门红”,加之财政政策可能发力,社融上行,银行合意的配置资产增加,债券的吸引力可能会略有下降。因此债券收益率下行的空间有限,窄幅波动的概率较大。

“降息的主要目的是为了稳定经济,2021年12月20日已经出现的一次降息中,非对称降息,房贷为主的5年期利息未变,但随着本次1-5年期都变化,给市场释放的积极信号肯定更强烈。”中原地产首席分析师张大伟分析认为,1年期LPR调整主要影响流动性贷款,5年期LPR下调对降低全社会融资成本的覆盖面更大。

宏观分析师王好同样指出,MLF和公开市场操作利率下调主要利好银行和企业直接融资,LPR下调则可以直接惠及整个企业部门,政策作用范围更广。尤其是当前企业部门信贷需求不足的情况下,下调LPR利率对改善企业部门生产经营预期、促进其融资需求恢复,进而带动固定资产投资增速回升都具有积极的意义。而且,此时下调贷款利率对春节假期后企业复产复工会产生较好的推动作用,对一季度经济稳增长也有好处。

百万房贷月供减少30元

因5年以上贷款大部分是房贷,其利率下调如何影响购房者和房地产市场备受关注。

此前,央行曾公告,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率,以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。

也就是说,房贷利率是在5年期LPR基础上加点得到。假设某购房者需要贷款100万元,分25年还清,在等额本息的计算方式下,按照基准计算,5个点的房贷利率变化即,贷款100万分25年期,每月月供可少还30元左右,25年内整体利息可少支出大概9100元。

“如果是新购房者,那么会立刻享受到降息的利好。不过对存量购房者来说,这个降息的利好可能不会立即落地。” 张大伟进一步解释,从执行时间看,大部分会在2023年1月1日开始执行,当然也有部分购房者与银行约定的是按照还款日后的下一个月执行新利率,那么可能就可以更早享受降息的利好。

针对后续房地产走向,张大伟认为,本次降息不是专门针对楼市,但降息对于楼市肯定是直接利好,在楼市政策见底的情况下,有利于推动楼市抓紧企稳见底。整体看,宏观政策必须稳定经济,从2021年12月20日单独降息1年期LPR到2022年1月20日全面降息,房地产一方面要坚持房住不炒,但也必须稳定,降息有利于保持房地产预期稳定。对于购房者来说,房住不炒依然是政策方向,但部分城市特别是一二线城市逐渐见底,市场企稳将是趋势。

未来降息还有空间吗

随着最新LPR的下行,业内对接下来的货币政策也尤为关注。

1月18日,国务院新闻办公室举行的2021年金融统计数据新闻发布会上,央行曾对后续货币政策定调方向。

其中就包括“综合运用多种货币政策工具,保持流动性合理充裕,增强信贷总量增长的稳定性,引导金融机构有力扩大信贷投放,保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配”;另外在利率上,“保持企业综合融资成本稳中有降。健全市场化利率形成和传导机制,发挥贷款市场报价利率改革效能,稳定银行负债成本,促进企业综合融资成本稳中有降,推动金融系统向实体经济让利”。

在陶金看来,央行的诸多表述,例如做好“加法”、把货币政策工具箱开得再大一些、避免信贷塌方、靠前发力、走在市场曲线的前面、不能拖……反映了货币政策进一步宽松的明确信号。年初至上半年,稳增长政策之下的“宽货币、宽信用”将逐步呈现。未来降息预计仍有空间。

“一方面,经济下行压力仍存,在财政政策发力的情况下,实体经济融资利率有抬升压力,需要货币政策配合。另一方面,上月LPR调降后,前期货币政策工具导致的银行资金成本节省的额度被压缩,降息的空间较大。”陶金预测,下半年,下游的通胀率可能在低基数猪周期回升等作用下有所回升,甚至不排除破3的可能。货币和信贷宽松带来的防风险必要性加大,由此货币政策可能重回中性。

王好同样说到,稳增长需要货币政策总量工具支持。此前,两次全面降准操作为2021年下半年以来政府债券融资提供了充足的流动性支持,对稳增长起到了积极的作用,有效发挥了宏观调控政策跨周期调节的功能。目前,改善企业部门生产经营预期,促进其信贷需求恢复的重要性凸显。后续价格型货币政策工具的运用可能会成为优先选择,以促进实体经济的融资成本进一步降低。不仅是总量工具,降息也将作为结构工具促进中国经济结构上补短板。

北京商报记者 刘四红

标签: 房贷 全民 落地 空间

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