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年底房产市场成交回升幅度有限房企还需积极抓销售促回款

2021-11-29 16:07:45 来源：信息时报

日前，第三季度央行货币政策执行报告出炉。报告显示，房地产贷款、个人住房贷款占比分别降至19.7%和27.1%，并指出目前房地产市场风险总体可控，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。从近期国家对于房地产金融政策表态来看，主调依然是维护房地产市场的健康发展。业内人士认为，短期居民按揭贷款将边际改善，年底房地产市场或将有所转暖，但成交整体回升幅度有限。而年底临近，年度考核将至，房企亟需做好充分准备，加强销售回款仍是第一要务。

房地产行业去杠杆成效渐显

2020年8月底，房企融资的“三道红线”正式落地;2020年末，房贷管理的“两道红线”落地执行。这预示着房地产行业全面转向去杠杆，倒逼房企降负债、居民购房降杠杆。

据日前发布的今年三季度央行货币政策执行报告显示，房地产行业去杠杆渐显成效，房地产贷款占比、个人住房贷款占比皆步入下降通道，三季度末分别跌降19.7%和27.1%。此番央行重申：目前房地产市场风险总体可控，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

据央行相关报告，2020年末，全国房地产贷款余额49.6万亿元，占各项贷款余额的比重为28.7%，较2019年末减少0.3个百分点。其中，个人住房贷款余额34.5万亿元，占各项贷款余额的比重为20%，较2019年末增加0.3个百分点，但增幅明显有放缓趋势。

而2021年三季度末，全国房地产贷款余额51.4万亿元，占各项贷款余额的比重进一步回落至27.1%，较2020年末再降1.6个百分点。其中，个人住房贷款余额37.4万亿元，占各项贷款余额的比重降至19.7%，较2020年末下降0.3个百分点。这显示出政策已经发挥效果。

销售放缓房企资金压力加大

在房地产行业全面转向去杠杆的政策大环境下，2021年以来，基于个别大型房企风险显露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，房企境内融资出现了一致性的收缩行为。与此同时，房企海外融资大减。受此影响，房企资金周转压力不断加大，“促销售、抢回款”已成业内共识。

据国家统计局数据，2021年1—10月，房地产开发企业到位资金16.7万亿元，同比增长8.8%。其中，国内贷款2万亿元，同比下降10%，占比跌至12.1%，较2020年末减少1.7个百分点。自筹资金5.3万亿元，同比增长5.1%，占比跌至31.6%，较2020年末减少1.2个百分点;定金及预收款6.2万亿元，同比增长21%，占比升至37.2%，较2020年末增加2.8个百分点;个人按揭贷款2.7万亿元，同比增长9.7%，占比升至16%，较2020年末增加0.5个百分点。说明国内贷款、自筹资金增长显著受限，定金及预收款、个人按揭贷款渐成房企最为重要的资金来源，企业对销售回款的依赖度持续提升。

2021年下半年以来，全国房地产市场持续降温，房企销售回款陷入增长困境，房企资金周转压力不断加大。据国家统计局数据，2021年10月，定金及预收款新增5351亿元，同比下降12.9%;个人按揭贷款新增2554亿元，同比增长1%，相较于上半年两位数以上的高增长态势相差甚远。

按揭松动利好市场健康发展

业内人士表示，从近期国家关于房地产金融政策表态来看，房地产信贷政策将紧紧围绕两个“维护”展开，即维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。短期居民按揭贷款将边际改善，主要体现于提高个人按揭贷款额度、缩短放贷周期等，尤其要保障好刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持，进而保证正常房地产交易平稳运行，不能突破市场平稳健康发展的下限。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，当前对于宏观经济下行压力的关注，也意味着11—12月份货币等政策或会有所宽松。对于房地产来说，各类政策宽松的动作还会持续，以确保此类市场的平稳健康发展。从实际过程看，除了房贷政策宽松以外，预计12月份其他一些购房政策也有放松的可能，以确保房地产市场的活跃和稳定发展。

地产专家邓浩志也认为，目前政策方向首先已经明确了房地产在中国经济当中的重要地位，未来，中国经济不能没有房地产，所以不存在“去房地产化”这一说法。其次，下一阶段也会对楼市给予一定的支持，尤其是在融资方面。以后针对房企的融资，针对购房者的贷款，相关政策也许会有所放松。他还表示，国家会继续坚持稳楼市的政策，避免再次出现因为强刺激而导致楼市过热、房价上涨过快等问题。

房地产企业仍需积极“回款”

基于银行放贷的风险偏好下降，短期房企融资难的问题难以实质性扭转。叠加房地产市场整体回升乏力，房企还需做好充分的准备，并积极抓销售促回款。

就广州目前情况来看，一手楼供应出现高峰。据中原研究部统计，今年8—10月新批销售住宅面积连续升高，10月供应多达17000套货量，去化周期为13.1个月，是2016年以来的新高。

开发商的竞争在10月就开始打响了，先从增城石滩再到白云江高，然后蔓延到黄埔、荔湾、番禺等热点区在内的项目，其中不乏科学城、中新知识城、芳村、石楼化龙等网红盘。从国庆节以来，广州一手项目有多个楼盘推出了优惠政策：“一口价”“工抵房”“清栋风暴”等。

易居企业集团CEO丁祖昱表示，短期内，由于房地产政策难言实质转向，叠加市场整体回升乏力，“剩”者为王的时代下，房企需要做好充分的准备，积极抓销售、促回款仍是第一要务。长期来看，行业内兼并重组的案例将持续增多，优质房企将获得集中度提升的机会。

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