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头条焦点：“三保一促”稳健经营金科找到了穿越周期的密码

2022-09-03 18:53:43 来源：北京商报

在多重因素影响下，房地产市场遭遇前所未有的“脆弱”，“活下去”似乎是现阶段的唯一选择。穿越震荡周期，韧性和稳定性至关重要，保持“审慎”与安全，才能率先走出这场危机。面对外部环境压力，金科股份主动顺应变化，依托“一稳二降三提升”的经营发展战略优势，努力推进“保交楼、保生产、保稳定、促转型升级”工作，直面市场挑战，积聚穿越周期的力量。

(资料图片)

2022年上半年，金科股份实现营业收入313.22亿元，实现结算面积约395万平方米，录得销售金额约417亿元，依然位居行业前列；实现经营性现金流净额87.3亿元，持续为正。报告期内，金科股份降债成果显著，有息负债规模进一步降至673.68亿元，较上年末压降约132亿元；实现销售回款536亿元，回款率超100%。

一半项目进行了提前交付

遭遇行业下行周期，金科股份仍交出了一份不俗的成绩单，这也源于其销售稳健的支撑。2022年上半年，金科录得销售金额约417亿元，实现结算面积约395万平方米，销售回温速度持续位居行业前列。

稳业绩其实就是稳信心。随着房企爆雷的脚步声此起彼伏，购房者也同样祭出“停贷”大招，一场关于信任的危机悄然而至。因此，房企若能此时做到“保品质、稳交付”，不仅能提振市场信心，还将为带动市场活力提供积极动力。

“保交付”政策是面向全国市场的，同时也是一项任重而道远的目标。在全国政策的调整之下，老百姓对于“保交付”高度关注，很多房企也在通过各种举措积极地推进“保交付”，促进楼市回暖的同时，也切实向社会履行主体责任。

作为“美好生活服务商”的金科，就曾多次对外表示，近段时间都把“稳生产”“保交楼”作为首要任务。在长期主义发展理念加持下，金科不仅以稳健经营实现高质量发展，在高品质交付方面也表现亮眼。

今年上半年，金科交付项目98个，总交付批次118，总交付体量达到626万平方米；其中，仅住宅交付总套数32693户，遍布全国47个城市。另外，提前交付项目达49个，也就是说，金科一半的项目都进行了提前交付。

在确保项目如期交付同时，金科的韧性还体现在“抓回款”方面，这也进一步加厚其穿越周期的财务弹性。2022年上半年，金科股份实现销售回款536亿元，回款率超100%，有效支持公司良性循环。此外，截至2022年6月末，金科股份在建项目约370个，全年新开工面积约115万平方米，在建面积约5479万平方米，竣工面积约464万平方米，为后续稳健经营提供了良性基础。

轻资产业务成为新的增长极

随着行业市场变化与各类政策的出台落实，房地产行业发展逻辑发生重大变化。从“增量为主”到“增量存量并重”，只有秉持“长期主义”，坚持多元化发展，加大轻资产赋能，才能抓住存量市场所蕴含的新发展机遇。

既然周期不可逾越，那就要在“危机”中寻找进化的可能。

过去几年，金科前瞻性“探索”，在地产开发主业之外，持续在代建业务、智慧服务、商业运营、产业运营等方面挖掘，凭借多年开发经验及内外部资源优势，积极拓展业务范围，打造多个业绩增长曲线。

以当下行业火热的“代建”为例，截至目前，金科代建业务累计签约项目近30个，代建储备建筑面积约681万平方米，代建储备货值约538亿元；仅今年上半年金科就新增代建储备建筑面积约82万平方米，实现销售金额超41亿元。今年6月，上海康桥代建项目仍实现开盘当日劲销33亿元，去化率达90%，这一优异成绩的背后，是金科代建操盘能力的又一次展示。

在区域布局上，金科的代建业务已进驻全国17个省（市）21座城市，业务重点布局华东及大湾区等经济活跃地区，其中上海、南京、深圳、惠州等一、二线城市项目占比高达52%。

除了代建业务外，金科服务独立发展能力强劲，报告期内实现营业收入25.65亿元，与上年同期基本持平；合约管理面积达到3.74亿平方米，独立第三方占比约为71%；在管面积达到2.51亿平方米，独立第三方占比约为64%。

此外，金科股份商业运营能力稳健提升。截至报告期末，金科商业在管项目近百个，在管面积约348万平方米；报告期内，“地产+商业”轻资产发展模式初见成效，签约逾10个项目，合同收入近3亿元，部分项目由重资产转为轻资产，积极拓展新合作伙伴，新签约行业资源20余个，新签约商业品牌上百个；凭借对商业趋势尤其是社区商业的深度理解和积极探索，金科商业率先在行业发布元宇宙商业产品体系——金META。

面对外部环境的不确定性，房企谋求可持续发展需要主动求变，由“重”变“轻”也被视为行之有效的应对之道，这也是金科保持“审慎”与安全的经营战略。

半年减少百亿有息负债

随着调整的深入，房地产行业运行逻辑已经发生了结构性变化，“高杠杆、高周转、高增长”的模式难以为继，“活下去”似乎是现阶段的唯一选择。由“活下去”如何过渡到“活的好”，现金流安全至关重要。

报告期内，金科股份有息负债规模进一步压降，由上年末的806.10亿元下降至673.68亿元，压降规模约132亿元。同时，除正常开展与银行等金融机构常规融资业务外，金科股份还成功发行“22金科01”公司债券，募集规模为15亿元。

针对报告期内到期的公开债券类融资，截至报告出具日，金科已经完成公司债券“19金科03”、“20金科03”、超短期融资券“21金科地产SCP003”、中期票据“20金科地产MTN001”、“20金科地产MTN002”和应收账款ABS展期工作，并按照展期方案完成了约定本金分期及利息的支付工作；针对后续即将到期或具有回售选择权的债券类融资，公司将压实偿债主体责任，积极与持有人进行沟通，妥善协商回售方案及还款安排。

在降负债的同时，金科股份积极谋划引进战略投资及地方纾困资金。报告期内，金科成立专项工作小组，正在积极推动包括国资平台在内的战略投资者引进工作；积极沟通、协调和争取政府纾困政策支持，特别是针对缓解公司短期资金流动性压力、化解存量债务风险和盘活各类监管资金方面，政府及相关部门给予了大力支持。

8月24日，金科股份发布公告称，全资子公司重庆渝驰科获得重庆发展产业有限公司借款2.4亿元，期限3年，金科以35%股权作为实物出资与其他股东共同设立重庆渝擎科商业管理合伙企业。

通过天眼查股权穿透的信息可知，重庆发展产业有限公司为国企背景，其旗下控股的企业有重庆民营企业纾困股权投资基金合伙企业。这意味着，金科获得地方国资纾困已有实质性进展。

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