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统计局数据里的楼市倒春寒

2023-06-15 12:47:35 来源：北京商报

国房景气指数半年来首次下降、一线二手房价集体环比下跌、开发商国内贷款到位资金同比下降超过10%……6月15日，国家统计局发布的5月70个大中城市商品住宅销售价格变动和前5月全国房地产市场基本情况，在经历了极为短暂的小阳春后，房地产市场毫无意外地迎来了倒春寒。

【资料图】

二手房降价实锤

市场对于二手房的降价并不意外，但没想到反馈到数据上如此之快。

国家统计局的数据显示，从二手住宅看，5月一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%，其中，北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%；二、三线城市二手住宅销售价格环比由上月持平分别转为下降0.3%和0.2%。

在城市方面，二手住宅销售价格环比上涨城市仅剩15个，比上月减少21个。

“3月房价全面普涨后，4月就开始出现了小阳春退热的现象，5月明显开始了倒春寒。”在中原地产首席分析师张大伟看来，这样的快速波动说明市场此前的反弹并不是真正的反弹，更多是挤压需求的多方释放。“房价上涨城市明显减少，特别是二手房只有15个城市价格上涨，让市场再次回到小阳春前冷清现象。”

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也指出，一线城市二手房价格普跌主要原因有两个：一是一季度市场回升以后，更多的业主选择挂牌，其中有换房需求，也有一部分是套现需求，其中豪宅挂牌量也在明显攀升。其中，北京和上海楼龄较长的房源占比较大，在需求端选择多元的情况下，为了尽快出手，很多业主选择多次下调挂牌价，导致京沪下跌幅度更大。二是新房入市项目增加，且选择低于二手房价格出售，导致需求被分流。

“更撑不住”是易居研究院研究总监严跃进对当前二手房市场价格的研判。在他看来，二手房市场的价格比一手房压力要更大，目前转跌，说明“更撑不住”，这也说明二手房的供求关系恶化情况更为严重。从城市看，上海二手房市场的跌幅最大，本身就是一个重要的信号，这说明当地市场的二手房其实存在很大的泡沫问题。

不乐观的新房市场

二手房价下跌实锤的同时，新房市场也并不乐观。

数据显示，5月一线城市新房指数环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点；二线城市新房指数环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平。

在李宇嘉看来，一线城市涨幅回落幅度更加明显，主要原因在于一线城市一季度新房市场回升明显，二季度开始开发商有提价行为，但集中在一线城市的新市民、年轻人的刚需和换房需求，对价格比较敏感，且一直有价格下跌预期，导致价格上升后去化降低，加上二手房挂牌量攀升，且价格下跌对新房形成冲击，于是在4-5月开始，提价现象减少，重回降价促销。

需求与供给需两端保障

谈及后市，包括李宇嘉在内的多位业内人士均给出“立体化保障措施急需出台”的建议。

李宇嘉建议，4-5月，新房和二手房销售面积连续2个月环比下降，100城数据显示，4月环比下降27%，5月下降8%。显示需求明显收缩、预期转弱，新盘去化率明显降低，31个重点城市平均开盘去化率降至43%，较上月下降8个百分点。同时，二手房挂牌量也明显走高，市场在二季度下行幅度加大。针对内需疲弱的情况，央行降低1年期MLF，预计5年期LPR有望下降，有望对后市形成一定支撑，但最关键的还是需求端对新市民、年轻人的就业、收入能积极纾困，供给端对开发商的风险能及时控制，否则金融层面的降息政策难以支撑地产量价的稳定。

供给端的问题其实已经不断地被提及。就在15日同一天，国家统计局的数据显示，1-5月，开发企业到位资金55958亿元，同比下降6.6%，跌幅连续收窄后再次扩大。其中，国内贷款下降10.5%，跌幅比1-4月扩大了0.5个百分点；自筹资金下降21.6%，跌幅扩大了2.2个百分点。这两项跌幅扩大，反映了金融机构对房企的风险担忧加大，贷款及发债都在下降。

“目前的信贷宽松，更多是保交付，金融机构对于民营企业的信心依然不足。”华东某出险房企的融资部负责人直言，从当下直接融资看，民企除了龙湖外均不乐观，银行虽然并没有出现断贷、抽贷的情况，但新增也基本为零，这种局面叠加销售不畅，企业的资金指标是不可能好的。“销售回款两个数据还能保持增长，主要是因为低基数效应。”

“当前市场的托底，不能停留在2014年的方式，要有更立体的措施出台。”严跃进指出，总结今年前5月的全国房地产市场数据，可以看出供需两端都相对冷，这说明近期房地产市场压力或风险还没有很好解除。鉴于房地产市场和宏观经济的情况，房地产必须稳住，各类更有实质性的政策必须加快出台。唯有激活购房需求，才能带动开发投资端和企业资金面的恢复。

北京商报记者王寅浩

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