被监管层明令禁止的“售后包租”模式,又隐现于北京商办市场。近日,北京商报记者走访调查发现,位于通州区马驹桥板块的商业办公项目——珠江四季悦城做起了“售后包租”的买卖。而且,严禁进入楼市的信贷资金,也被项目方“支招”应用于买房。专家直言,售后包租叠加信用贷购房,一系列违规操作之下,买房人身后风险值将被拉满。
包租五年、月租金一万
据北京市住建委网站信息,于2013年10月获批预售的珠江四季悦城项目,官方备案名为“珠江四季中心”,该项目地上在售部分的土地用途和使用年限为“办公:50年;商业:40年”,项目所属开发商为北京珠江投资开发有限公司。
因开盘较早,又赶上过2017年前商办房销售的“黄金期”,珠江四季悦城这个当年的商办类销冠楼盘,目前所剩房源已不多。在案场销售人员的推介中,在售房源的居住及投资属性被多次提及,“包租房源”也成了项目方吸引投资客的一大手段。
“想要自住我们有65平方米、90平方米两个面积段、三种户型;想买来投资,只能选90平方米户型,其中一部分房源售后可以包租,和我们开发商旗下物业签包租协议。” 珠江四季悦城销售人员这样介绍。
该销售人员表示,为了规避限购、尽快清盘,开发商会协助有购买意愿的个人注册公司以获得商办房购房资质;同时,针对部分包租房源向买房人承诺,全款购房、签订包租协议后,开发商旗下物业公司会对房源进行管理,期间买房人每月可获得1万元租金,开发商物业按季度支付租金,包租五年期满后,房源再交归买房人。
上述销售人员还透露,尽管此前“3·26”商办新政使商办市场降温,但对于一部分还未获得在京购房资质,或是有“房票”但预算不足的刚需、投资客来说,珠江四季悦城这样总价低、部分户型有燃气的商办类项目,仍然有“市场”。
所谓“3·26”商办新政,指的是北京市于2017年3月26日发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,其中对个人购买商办类项目的限制措施,在全国范围内开启了对“商住房”这类“伪住宅”限购的先河。其中明确提及,开发商在建(含在售)商办类项目,销售对象只能是合法登记的企事业单位、社会组织,不能为个人;同时,禁止违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途。
“我们客户里有不少投资客。客户与我们物业签署包租协议后,每个月给您1万元租金,3个月一打款,一年的收益就是12万元。” 珠江四季悦城销售人员不断强调包租房源的“收益很高”。
北京金诉律师事务所主任王玉臣律师向北京商报记者表示,售后包租,是指地产商在销售商品房时与买受人约定,在出售后的一定期限内由该房地产以代理出租的方式进行包租,以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。
记者了解到,珠江四季悦城目前在售的房源中,仅有15套90平方米的房源符合“售后包租”条件,这些房源总价在220万元左右。就项目推出包租房源的原因,上述案场销售人员透露,“开发商物业正在准备上市,需要大量现金流”。据悉,珠江四季悦城的物业公司是康景物业。简单估算,如15套包租房源顺利销售,该物业公司预计将回笼资金至少3300万元。
房贷被禁,信用贷来凑
“3·26”商办新政中明确提及:“商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。”这也就意味着,想买珠江四季悦城的房只能全款支付,买房人的购房资金至少也要220万元左右。
不过对预算不足、全款有压力的客户,珠江四季悦城也有“应对之策”:房款支持分期,支付周期最长可延至半年;超出个人资金预算的房款部分,推荐个人申请信用贷。项目案场销售人员称,信用良好的买房人只需要打出个人征信及工资流水,剩余流程可由与项目合作的代办人协助完成。
“我们这类商办性质房子不能做购房贷款,但可以用信用贷。个人征信没问题,信用好、月薪高的客户能顺利贷款。”案场销售人员表示,如买房人有贷款买房需求,可为其推荐靠谱代办人,全程协助买房人进行信用贷申请,直至贷款申请通过。购房者只须按贷款金额的两个点,向代办人支付手续费。
对于买房资金缺口较大的客户,上述销售人员甚至承诺,代办人可以同时操作多家银行的信用贷申请顺利通过,买房人可以根据贷款金额及具体年限,选择不同的“套餐”。“信用贷的话,一家银行最高只能贷30万元,可多家银行同时操作。信用贷的贷款年限是三至五年,每个套餐的利率是不同的,咱们可以选择一个利率比较低的。”
记者从一位银行业分析人士处了解到,信用贷款申请者需要具备有稳定收入和工作、有良好信用记录等条件。同时,贷款用途主要用于非购房、购车、购买股票等方面消费。由于信用贷不用抵押担保品,机构对申请人信用状况审查会比较严格,尤其是征信记录、存量债务情况与偿债能力。同时,近年来,监管部门严查资金违规流入楼市,金融机构对贷后资金管理也趋严。
为打消买房人对于“信用贷买房能否通过贷款申请”的顾虑,销售人员会向看房人强调,推荐的代办人是与银行有合作的,“保证能过”。并从信用贷利率及包租收益率角度,给买房人算了一笔账:“信用贷和普通按揭贷款的利率差不多,每个月的还款额和项目包租租金基本可以相抵。”
对于“不同银行能否查询到个人同时申请了多家银行的信用贷”,销售人员则表示,“代办人都能解决,无需担心”。
强制回收风险已开启
在业内人士看来,不管是售后包租,还是承诺“靠谱包过”的信用贷买房,都是表面“划算”、背后风险不小的违规操作。
王玉臣向北京商报记者表示,售后包租是明令禁止的违法行为,违反了《商品房销售管理办法》等相关规定。“国家之所以禁止售后包租,正是因为该操作风险很高,市场的培育、项目的运营是受一系列因素影响的,很多开发商不具备这个能力。购房人押宝开发商身上,有时反而损失惨重。”
王玉臣进一步指出,售后包租的楼盘,一旦运营不善,购房人损失的不仅是后期收益,还会造成房价贬损。那时开发商会撇得一干二净,运营公司可能没资金能力,打赢官司也难以执行。有的运营公司还会申请破产,购房人后期利益无法保障。
就个人申请信用贷买房的可操作性,金融评论员卜振兴分析指出,一般不能通过,商业银行会在审核额度前,申请查询个人资信状况,但现实中也不排除会有相关违规操作。“个人申请信用贷用于买房,背后风险主要是过度信贷产生的过高风险。”
对于开发商为购房者支招“信用贷买房”这一行为,北京市京师律师事务所刘松涛、张偲然两位律师均表示此举违规。按现行银行贷款政策和楼市政策,信用贷款、消费贷、经营贷等均严禁流入楼市。一旦被查出,购房人信用会严重受损,并会被要求提前返还贷款。开发商和银行,也可能面临被处罚风险。
实际上,信贷资金违规用于买房,银行对相关购房者的处罚已升级。目前已有多家银行开启了“强制回收”这一操作。例如,贷款客户提供不了合同发票,或明显能看出与合同用途不一致,银行就会要求收回贷款,多笔贷款操作也要追查贷款资金流向。此外,若违反相关合同约定,除收回贷款外,银行可能会将个人征信调整为关注,关注类贷款属不良类贷款。
“目前,银行已严格按照监管要求实施贷前调查,重点关注客户获得经营性贷款借款人资格的时间,审慎发放贷款。违反合同约定要做‘退卷’处理,还会进一步对资料做审核审批,后续再进行交叉验证。”多位银行人士表示。
北京商报记者 卢扬 荣蕾
标签: 80
世界热点评!「县区动态」略阳全面推进乡村生态振兴有效衔接
世界通讯!麦趣尔预计上半年净利亏损1.3亿-1.95亿元
焦点滚动:龙大美食上半年净利润预降87.01%-89.28%
【全球播资讯】百日行动丨接连盗窃三个建筑工地电缆3人被长武公安抓获
今日播报!第142次公众开放日丨大庆市交通警察支队红岗大队民警代表走进大庆市红岗区人民法院
全球速递!冯卯镇积极推进妇女免费“两癌”筛查活动
全球视讯!定分止争好“枫”景
实时焦点:宠物服务品牌宠物家启动服务升级,招募体验官
环球关注:河南村镇银行先行垫付资金来源公布:系新财富集团部分资产处置变现所得资金
天天快讯:“促进医防融合、开拓防治新局”——云南省耐药结核病防治管理培训班在昆顺利举办
新动态:七旬夫妇丧子丧孙无人赡养,一纸诉状将儿媳告上法庭
天天热头条丨该抓!骑车炫技还拍视频发网上,海南一男子被行拘
世界快看:「司法拍卖」拍吗?拍啊。这家公司50%股权即将变卖啦
焦点速递!TCL科技上半年营收840亿元-855亿元,光伏及半导体业务收入超300亿元
【全球聚看点】前有假保单、后有真骗钱!竟都与女主播有关……越雷池的保险代理人谁来管?
全球要闻:单县郭村镇:开展餐饮行业燃气安全隐患排查整治专项行动
【世界热闻】豆神教育:股东窦昕减持公司股份1065万股
每日聚焦:安陆法院烟店法庭“法庭开放日”来啦!
每日精选:毕节36个区域停水,预计恢复时间为……
天天速讯:中信银行:存在风险楼盘所涉及的逾期个人住房贷款余额0.46亿元
环球观焦点:6月彩电75寸+大屏逆势上扬 海信电视销售额份额升至28.2%
开启预售模式!体验高合 HiPhi Z的真正魅力!
环球新消息丨西南证券上半年归母净利润预计1.37亿元到2.4亿元 同比减少约65%到80%
环球观察:紫金矿业又要买矿!拟收购伟福矿业100%股权
天天观察:东北证券上半年归母净利润预计2.07亿元 同比减少70.61%
天天百事通!滨州市沾化区不动产交易登记中心窗口高效服务获企业锦旗点赞
【全球速看料】西城区街道开展成品油市场专项清理整治工作推进会
世界热点评!招商蛇口:预计上半年归母净利润同比下降50.6%至64.71%
世界资讯:新专辑发布倒计时 谁在借周杰伦疯狂吸金
世界观焦点:万香科技创业板IPO被否
环球热推荐:新专辑发布倒计时谁在借周杰伦疯狂吸金
天天微速讯:桂林旅游上半年净利润预计亏损1.37亿元
【当前独家】「重庆」重庆再推十条措施支持脱贫地区产业发展
焦点信息:党工委书记、管委会主任刘景健主持召开项目调度会议
今日热议:骆家屯来了“流动门诊部”
世界观焦点:推虚拟形象 酒企能否“收获”Z世代
【报资讯】东兴证券半年报业绩快报:预计归母净利润2.73亿元 同比减少63%
环球快播:(图表·漫画)「数说中国」业务量同比增长
播报:五方实业:创新赋能构筑“智造”新高地
天天热点评!九安医疗上半年净利最高预增28196.6%
当前消息!红塔证券半年报业绩快报:归母净利润3.26亿元 同比减少56.3%
【世界聚看点】*ST凯乐上半年净利预亏1.57亿元-2.26亿元
全球最资讯丨年底全面上线!宁波首个区域级未来社区数字化平台启动建设
精选!警惕!别再靠出租卖卡赚钱了,这条生财之道涉嫌“帮信罪”,已有不少人被抓
焦点滚动:聚焦可持续发展促进疫后稳步复苏《亚洲海洋旅游发展宁波倡议》发布
天天快报!新能源积分交易价该不该降
环球新动态:碧桂园连续12年上榜《财富》中国500强榜单
全球观速讯丨首份中报出炉!梅花生物净利大增156.45% 这些个股业绩也将披露
环球热消息:俄媒:乌外长称“不会用领土换和平”
全球焦点!零跑汽车IPO分析
环球快讯:蹿红的“混动” 拉胯的产能
环球滚动:一张消费券撬动商业大消费
365天的结晶,麦当劳麦麦咔滋脆鸡腿堡真香
【天天时快讯】千禾味业:预计2022年上半年净利润增长66%-86%
全球热头条丨天味食品:预计2022年上半年净利润同比增加约119.63%
天天动态:正虹科技上半年净利预亏7000万元至9000万元
结合传统产业与新业态 酱酒新周期下 贡河国酒以新圈层营销破局
世界观天下!克明食品各系列产品销售价格将上调5%左右
今日讯!外交部:所谓中国债务陷阱论纯属虚假信息
每日热点:(图表)「数说中国」上半年全国快递业务量同比增长3.7%
每日短讯:30岁女子因腹痛入院,最终被切除卵巢!专家:警惕卵巢囊肿蒂扭转
热门:司法建议规范保证保险业务为中小微企业融资减负
今日热门!一汽-大众迎来600余名2022年大学生新员工
环球快报:交通银行:相关风险楼盘涉及住房按揭贷款余额规模占比较小,风险可控
地利生鲜带鲜生学院推动人才发展
焦点!贵州茅台营收位列《财富》中国500强酒行业第一
世界观焦点:宛城区:扎实开展重点科室“群众评”工作
世界短讯!乐扣乐扣欠税6.4万元
全球速看:方城县:县人民政府与河南省农业大学共建中药材产业研究院
世界短讯!保障浙江约六分之一居民用电40℃高温下这群人守护着这条特高压线
当前头条:莒县不动产交易登记中心喜添市级巾帼文明岗荣誉
环球实时:河南文物之窗丨方城县博物馆
【环球新要闻】全国商业秘密保护创新试点全面启动
最in出街单品,2022款瑞虎3x 钻石版 自带气场的“女神收割机”
当前简讯:2021年全国酿酒产业实现销售收入达8687亿元
中国弱碱 九霸盛事一款有品质、有高度、有文化、有健康的盛事美酒
以品质铸就极致魅力,高合汽车HiPhi Z拥有出色的驾乘体验
著名书画家黄库应邀加入西班牙皇家艺术家协会
如何正确蹲马步呢?蹲马步注意事项有哪些?
什么是有氧舞蹈?有氧舞蹈的注意事项有哪些?
宽握引体向上怎么练?如何快速提高引体向上?
著名书画家李清应邀加入西班牙皇家艺术家协会
杜伟民带领康泰生物又一次向着梦想出发
著名书画家叶仲桥应邀加入西班牙皇家艺术家协会
著名书画家姜萌应邀加入西班牙皇家艺术家协会
好特卖再获行业认可,持续引领未来行业发展
著名书画家黄名芊应邀加入西班牙皇家艺术家协会
实至名归!可雅白兰地荣获布鲁塞尔国际烈酒大赛金奖
肱二头肌锻炼方法有哪些?练好肱二头肌的原则是什么?
学好蛙泳的技巧有哪些?蛙泳的注意事项有哪些?
压腿锻炼的好处和压腿的正确方法是什么?压腿的注意事项有哪些?
健美操运动的意义是什么?健美操的功能有哪些呢?
肌肉锻炼方法有哪些?怎样有效的练胸肌?
深耕专业,匹配发展-莎蔓莉莎2022年中会盛大开幕!
三角肌超级训练组合有哪些?健身注意事项有哪些?
打好乒乓球的技巧有哪些?打球的好处有哪些?
马鞍山好玩的地方有哪些?马鞍山好玩的地方出炉
位于安徽滁州市的亭子是什么亭?亭子周边的景点有哪些?
青阳自驾一日游景点有哪些?青阳自驾一日游景点出炉
青岛新世纪妇儿医院:如果孩子出现这些症状,家长一定要注意!