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聚焦3·15│整装公司报价方式暗藏猫腻实测面积报价缘何不受待见

2022-02-27 19:22:00 来源：北京商报

整装公司提供套餐报价，一套建筑面积为62平方米的房子，装修价格不就是以该面积乘以套餐单价吗？2022年“3·15”前夕，北京商报记者以一套房本建筑面积为62平方米的房子作为样本，向爱空间、梵客家装、龙鼎装饰、三好同创装饰、易墅时代等5家北京整装公司提出报价申请，结果得出了5个不同的报价，最高的与最低的价差达1.5倍以上。

北京商报记者发现，整装公司的报价，并非是以建筑面积乘以套餐单价那么简单。报价前，每家公司都要派设计师上门实测，最终报价时，却都选择了按建筑面积报价。

建筑面积含有公摊，家庭装修与公摊无关，按理说，以实测面积报价更为科学、合理，却鲜有人选择。实测面积报价何以如此不受待见？北京商报2022年3·15特别策划——“揭秘整装陷阱”系列之二，通过对整装公司报价方式的研讨，试图揭出其中的奥秘。

一个发现：建筑面积为主要报价方式

针对这套建筑面积为62平方米的样本房，无论是爱空间的“α-home”套餐（50平方米基础价69800元）、龙鼎装饰的“1299元/平方米老房整包套餐”、梵客家装的“德系净醛整装”套餐（70平方米起价88800元），还是三好同创装饰的“688整装套餐”（60平方米起价48800元）、易墅时代的“58健康宜居系”套餐（58平方米起步价55800元），都采取共同的报价方式：以自己的套餐单价，乘以62平方米的建筑面积。

梵客家装按建筑面积计价

按建筑面积报价，这5家整装公司提供的也只是基础套餐价，真正装修所花的费用，还需要加上各种增项，其中最重要的增项是拆除费、修复费、水电改造费等，随着装修进程的推进，个别公司还会出现这样那样的增项，设计费、税费、管理费也需另行计算。

对于采用建筑面积报价的方式，各有各的理由。爱空间设计师的说法是，“是否按建筑面积计价不重要，有的虽然按照实测面积计价，但是单价也高”；梵客家装设计师表示，“只是报价方式不一样，但是总价没什么差别”；龙鼎装饰设计师表示，“按建筑面积报价就是套餐的收费标准，按实测面积的都是轻工辅料等半包，需要业主自己买主材”；三好同创装饰设计师表示，“房本或购房合同上登记的建筑面积更为准确”；易墅时代设计师表示，“套餐是按建筑面积也就是房本面积计算的，这是公司的规定”。

一个玄机：数字“0.75”藏着什么秘密

采用建筑面积报价方式，只需业主提供房本证明，直接按照房本上标示的建筑面积提供报价就行了嘛？为何爱空间、梵客家装、龙鼎装饰等北京5家整装公司还要派设计师亲自上门测量实际面积？

北京商报记者调查发现，5家整装公司按建筑面积报价，只不过是这套房子的建筑面积正好与整装公司的报价规则巧合。表面看起来整装公司在按建筑面积报价，实际上它们的报价方式是：以实测面积除以0.75。这套房子的实测面积为47平方米，除了0.75，恰好是房本上标示的建筑面积62平方米。

0.75，是一个非常神奇的数字，它在各个整装公司的报价体系中都如影随形，若隐若现：龙鼎装饰在预算报价书套餐基础价的备注中这样表述：套餐计费按建筑面积，如有赠送面积以实际内套面积除以0.75；三好同创装饰在报价单备注中表明：本套餐按建筑面积计算，以房本或购房合同上登记的为准，建筑面积与房本面积不符的，按实际面积除以0.75计算；易墅时代的基础报价单第二条备注标示：工程的计算面积为购房凭证上所书建筑面积（赠送部分需另加）为据，无产权面积证明的按需要装修的实际面积除以0.75得房率推算；梵客家装在“888整装计算说明”中也注明：对于无法出示房本或购房合同或无房屋所在地建委出示的建筑面积证明的户型，按实测使用面积（含阳台）除以0.75系数计价。

龙鼎装饰按实际套内面积/0.75计价，不足70平方米按70平方米计算

北京商报记者分析发现，0.75这个数字的幕后秘密是，整装公司把它当作调节报价的阀门：如果房屋有赠送面积、建筑面积与房本面积不符或者无法出示产权证明，就按照实测面积除以0.75报价，如果实测面积除以0.75高于建筑面积，那就按照计算出来的更高的面积来报价。这套房本建筑面积62平方米的房子，大多选择了按62平方米的建筑面积报价，只不过是它的实测面积除以0.75，恰好等于建筑面积62平方米而已。

一个疑惑：实测面积计价为何不被选择

对消费者来说，公摊面积几乎不需要装修，但是占据了不少空间，按建筑面积报价，或者按实测面积除以0.75报价，都不如按实测面积报价合理、准确，由此引发一个疑惑：为何整装公司不采用实测面积这种更合理、更准确的报价方式呢？

“这和北京的市场环境有关，各品牌大多采用建筑面积报价，建筑面积也就成了多数公司的报价基准。”业之峰装饰董事长张钧向北京商报记者表示，北京整装公司普遍采用建筑面积核算，主要有三大缘由，“一是北京房地产销售基准以建筑面积计价，客户更容易接受建筑面积口径报价；二是早年家装套餐模式采用建筑面积报价，整装模式兴起后，沿袭了建筑面积计价的习惯；三是建筑面积相对使用面积更大，定价时单价相对更低，客户接受起来会更容易”。

资深家装人士平川认为，“整装和传统套餐都是一种概算的逻辑，每平方米多少钱其实并不是一个精准的数字，但是总得按照一定的标准去计价。相对而言，用建筑面积（房本面积）报价不容易产生歧义，因为房本面积受到国家认可，而实测面积会有一定的人为误差”。

更重要的原因还有整装公司的利益。商品房通行的面积计算公式为：建筑面积=套内建筑面积+公摊面积。一般情况下，公摊面积包含电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、共用墙体等9项，根据不同住宅类型和楼层，公摊系数也不一样。如普通多层住宅楼，在没有地下设备用房、底层商铺的情况下，公摊系数在10%-15%之间；带电梯的小高层，公摊系数在15%-20%之间；高层住所相对更高，公摊系数在20%-25%左右。用实测面积除以0.75来计算用于装修报价的面积，整装公司实际上默认房屋公摊面积为25%，凡是公摊面积小于25%的业主在报价中就吃了亏。当然，在业主的吃亏中，整装公司就得到了便宜。

整装公司在竞争中最终靠什么胜出？消费者如何避免各种坑？请关注北京商报2022年315特别策划——“揭秘整装陷阱”之三：《整装公司报价陷阱衍生品质危机消费者如何避坑？》

北京商报记者孔文燮

图片来源：梵客家装、龙鼎装饰报价单截图

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