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房产企业10月发债规模大幅缩减融资压力较大

2021-11-08 14:46:41 来源：中国商报

阳光城的债务危机持续发酵，其三季度业绩报告还引来股东的“反目”。除了归咎于这家闽系房企的高杠杆外还与当前房地产行业遇冷相关。实际上，日前多家机构发布的报告显示，房企10月发债规模大幅缩减，销售业绩也明显下滑。接下来的两个月，房企能否恢复元气?

阳光城和奥园债市表现堪忧

11月1日，阳光城发布公告表示，拟对旗下三只美元债券进行要约交换，并就债券契约修订进行同意征求，相较于原债券即为展期。此外，阳光城提出对五只债券的契约修订进行同意征求。

在发布公告的同一天，大公国际将阳光城评级展望调整为负面，东方金诚也下调了阳光城主体信用评级以及相关债项信用等级。11月2日，中诚信国际也将阳光城主体及“17阳光城MTN001”等债项列入可能降级的观察名单。

除了旗下多只债券下跌，阳光城业绩下滑还引来股东的“反目”。10月29日，阳光城发布的业绩报告显示，今年三季度其营收同比下降18.24%，净利润同比下降11.57%。报告还提到：董事陈奕伦、姜佳立因对于公司三季度所表现的经营恶化，需要得到管理层合理解释，故对公司今年三季报无法保证季度报告内容的真实、准确、完整，请投资者特别关注。

而这背后都直指阳光城目前面临的资金链紧张问题。数据显示，截至今年三季度末，阳光城货币资金为271.8亿元，相比去年底下滑约45%。而未来一年内，阳光城将有大量短期债务到期，今年内到期的境内外债券规模约为53亿元，2022年到期的债务约为185亿元。

阳光城之外，另一家千亿级别房企奥园也在债市表现疲软。“20奥园01”债券近一个月以来跌幅仅次于接近违约的阳光城。11月1日，该债券一度跌幅超20%，触发临时停牌11月2日，该债券继续下跌9.47%。实际上，6月初以来，奥园股价就一直跌跌不休，从最高点9.34港元/股跌至11月3日收盘的2.71港元/股，五个月时间跌去约70%。

实际上，早在10月15日，标普就将奥园的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”，将该公司未偿付的高级无抵押票据的长期评级从“B”下调至“B-”。 10月18日，穆迪还对奥园“B1”企业家族评级(CFR)列入评级下调审查，并将由奥园发行债券的“B2”高级无抵押评级列入评级下调审查。

此前，10月11日，当代置业也发布公告称，10月25日到期的2亿美元债券余额拟延期三个月兑付，寻求投资人谅解和同意。但10月20日，公司再发文，终止有关于上述美元债的延期同意征求。10月26日，当代置业最终正式公告违约。

10月房企发债规模缩减

对于上述三家房企面临的债市问题，上海中原地产市场分析师卢文曦对中国商报记者坦言，阳光城前期拿了很多项目，如今市场转向，阳光城选择以价换量，自然会出现利润下滑。实际上，上述房企都是典型的高杠杆房企，尤其阳光城此前扩张很快，并吸收了很多资金，一旦遇到市场流速放缓很容易出现问题。

央视财经评论员薛建雄也对中国商报记者表示，阳光城如今的处境来源于前几年高杠杆扩张埋下的隐患，其在快速扩张时拿了很多位置不好的地，并配套了很多商办用地，如今这些商办、大户型、文旅项目等都不好出手，导致积累越来越多，负债也越来越多，危机迟早会爆发。

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠也对中国商报记者表示，阳光城、当代置业、奥园等房企由于近几年扩张步伐较快，资金方面主要依赖于外部融资，致使负债规模逐渐攀升。但在房地产调控大背景下，外部融资渠道收紧，叠加企业销售业绩并不理想，企业资金流动性压力增加。尤其阳光城由于近年来频频高溢价拿地加速规模扩张，负债规模明显上升，而受土地成本、融资成本等因素影响，阳光城整体盈利能力不强，存在一定的财务风险。

实际上，近来不少房企遭遇债务危机。中原地产统计数据显示，进入10月，房地产美元债全面出现危机，先后有绿地、阳光城、佳兆业、雅居乐、绿城中国、合生创展、新城发展、禹洲集团等多只地产美元债出现大幅下跌。中资地产美元债普遍出现近20%的跌幅。

值得注意的是，目前房企发债规模已大幅缩减。贝壳研究院11月1日发布的报告显示，今年1月-10月，房企境内外债券融资累计约7993亿元，同比下降24%，仅为去年全年的约66%。中指研究院统计数据也显示，10月份房地产信用债发行规模陡降，为130.01亿元，相比9月份下滑了60.4%;10月内地房企海外债发行规模为84.27亿元，同样下降明显。

房企发债规模为何大幅缩减?合硕房地产机构首席分析师郭毅对中国商报记者表示，房企发债规模缩减的原因一是债券融资成本上升，二是债市融资环境整体收紧。高成本叠加融资难度大，房企自然会减少债市融资操作。汇生国际资本有限公司行政总裁黄立冲则对中国商报记者坦言，目前整个债券市场对房地产行业较为担心，因此敢认购房企发债的投资人很少。

梁楠认为，房企发债规模缩减一方面由于评级机构密集下调多家房企信用评级，影响投资市场信心，可能导致房企发债进一步困难;另一方面，10月处于房企发债的传统淡季，叠加国庆假期影响，10月房企整体发债规模缩减。整体来看，随着房企债务违约等事件接连发生，投资市场的态度更加谨慎，房企的融资压力较大。

超80%百强房企10月业绩同比下降

除了债市的收紧，房企销售层面也明显遇冷，房地产研究机构克而瑞统计数据显示，逾80%百强房企10月单月业绩同比降低，其中44家房企业同比降幅大于30%。

中指研究院报告显示，今年1月-10月百强房企销售额均值为1067.5亿元，同比增长16.3%，与1月-9月平均增长率19.9%、1月-8月平均增长率29.8%相比，继续呈现下滑趋势。并且从趋势图上看，百强房企增速在1月-2月达到全年峰值之后即出现了大幅下降，呈现“倒V”走势。

对此，梁楠透露，由于房地产市场销售端处在防止房价涨幅过大的相关政策调控下，加之部分城市房贷额度紧张，贷款难度较大，市场观望情绪较浓。同时，多城二轮土拍热度下降，或对交易市场也有一定影响，导致10月新房去化表现欠佳，这也说明了在多重因素共同作用之下，房地产市场不容乐观，房企年末的经营压力仍较大。

黄立冲认为，目前的政策下银行严格控制买房人的按揭贷款，买房客可动用的杠杆明显减少。此外，多地的地方政府还启动了限制过户转让、资金监管等政策，这都导致房企销售额的下滑。卢文曦也提到，目前的金融政策下，房企卖房只能先收到首付款，贷款资金要等四五个月甚至半年才能收到，这使其面临很大的压力。

接下来两个月，房地产市场销售和债市层面预计表现如何，房企能否恢复元气?对此，黄立冲认为，最后两个月，金融机构的贷款政策或有所放松，部分城市也可能会出台减免交易税等相关政策。但总体来说，今年的政策力度不会太大，明年是房企偿债高峰期，预计地方政府出台政策的力度会更大。而在销售和债市层面，预计房企今年全年销售额较难实现增长，也很难融到新债。

梁楠也认为，整体来看，今年房企全年业绩大概率不会有较大突破。预计接下来至年末，房企仍需加快推货节奏，深化销售渠道积极营销，进行全年业绩冲刺，同时，“以价换量”或将成为房企增加销售回款的重要方式。薛建雄直言，四季度房企处境会越来越困难，要恢复元气可能要等到明年二季度以后。

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