清盘广州空港物流园 、被下调评级，富力近来处于多事之秋

12月7日，为缓解现金流压力，富力集团(以下简称富力)公告清盘广州空港物流园资产。同日其还公布了今年前11个月的销售业绩，销售额仅完成全年目标的75%。实际上，富力近来处于多事之秋——债务压力加大，被多个机构下调评级。曾经的“华南五虎”之首沦落至此的原因是什么，一系列变卖资产的举措能否助其走出困局?

富力清盘广州空港物流园

12月7日，富力发布《出售广州国际机场富力综合物流园30%之权益》公告，表示拟向黑石集团的基金附属公司出售广州国际机场富力综合物流园30%权益，所得款项净额将用于降低负债水平及用作集团一般营运资金，包括但不限于离岸优先票据。

这并非富力首次出售该项目股权。去年11月，富力曾向黑石集团出售广州国际机场综合物流园70%权益，交易价格为44.1亿元。今年1月，黑石集团宣布，完成了以11亿美元(约合70亿元人民币)从富力集团收购粤港澳大湾区内最大的城市物流园区70%的股权。

对于上述这笔交易，富力当时在公告中表示，合并事项使富力得以将其在该物业自投资后一段时间累计的投资价值货币化，降低资产负债比率。

据了解，该物流园始建于2007年，是富力旗下唯一的物流园，位于广州市花都区华东县，计划总建筑面积超过120万平方米。该物流园的成立一度被认为是富力吹响了大举进军物流地产的号角，被寄予厚望。如今，该物流园已成为粤港澳大湾区内规模最大的综合物流园。而富力两度出手终于将其清盘，且目的都是为降低负债率，可见富力资金压力之大。

对此，国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对中国商报记者表示，富力物流资产确实有一定的套现能力，一方面因为其位于目前比较火的城市——广州，另一方面当前和未来一段时间内物流资产都较受欢迎。富力现在能做的就是把能套现的资产都卖掉还债，其正面临较大的违约压力。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪对中国商报记者表示，富力当前债务负担较重，且在资产处置方面缺乏实质性进展，因此其不得已出售可观的物流资产以回笼资金，改善资金整体流动性。但这也使得富力的核心竞争力有所减弱，对其未来发展将产生一定影响。IPG中国首席经济学家柏文喜也对中国商报记者坦言，清盘较为优质的物流资产是富力为缓解流动性压力的无奈之举，虽对富力而言可解燃眉之急，却失去了一块适合长期持有的优质资产。

上海中原地产市场分析师卢文曦对中国商报记者表示，富力清盘物流资产说到底是为了回笼资金，缓解资金流动性压力，这也从侧面说明富力当前的状况没能力搞服务业，会集中力量发展地产主业。只是，大型房企都有地产及相关产业布局，虽然清盘物流资产能为其分拆上市融资提供便利，富力变卖相关资产后，后续融资将更加困难。

富力正值多事之秋

清盘物流资产的同一天，富力还公布了今年前11个月的销售业绩。数据显示，今年前11月，富力实现销售额1121.7 亿元，同比减少4.4%;销售面积约为881.51万平方米，同比减少11.2%。按照富力今年1500亿元的销售目标来看，目前仅完成了74.78%。

除了销售端的不景气，富力近来还出现一系列问题，被多家机构下调评级。例如，10月8日，标普将富力长期发行人信用评级从“B”下调“B-”。标普认为，富力进入境内和境外债务资本市场的渠道减弱，将阻碍其以合理成本筹集新债务偿还到期债券。且富力自2019年以来缺乏新的土储补充，销售额在未来6-12个月内实现明显反弹的不确定性较高。

10月18日，穆迪将富力的“公司家族评级”下调到“B3”，对其的“评级展望”是“负面”。10月29日，惠誉将富力及其子公司富力地产(香港)有限公司的长期外币发行人违约评级从“B+”下调至“B-”，其高级无抵押评级从“B+”下调至“B-”，回收率评级为“RR4”，并列入负面观察名单。

DM查债通数据显示，截至目前，富力流通中的海外债共有10只，总金额约为50.6亿美元。其中明年到期的海外债共有3笔，分别为明年1月到期7.25亿美元的海外债、7月到期的2.88亿美元的海外债和11月到期的3.66亿美元的海外债。中金公司表示，富力明年年初及全年债券到期压力均较大。

富力被多家机构下调评级，如今处境尴尬。关荣雪表示，这一方面或由于富力自身产品质量有待提高，导致外部流入投资有所减少，企业资金流动性下降;另一方面，由于其在资产处置方面缺乏进一步的实质性进展，给后续债务偿还情况增添了一定的不确定性，导致被多家评级机构下调评级。

“华南五虎”之首何以沦落至此

值得注意的是，作为曾经的“华南五虎”之首，富力2007年销售额达到161亿元，位列当年房地产行业第四，仅次于万科、绿地、中海，其还一度有超越万科成为全国房企排名第一的想法。如今富力何以沦落至此?

卢文曦认为，富力沦落至此与其当年和万达的“世纪之交”脱不了干系，当年其做出斥巨资拿下万达酒店资产的决定时或准备不足，预期太高，投资力度过大，对自身业绩等方面的影响如今只能慢慢消化。此外，富力今年业绩不景气或与其营销端表现不佳有关。

柏文喜也谈到，富力沦落至此主要是因其采取了不恰当的发展战略与扩张模式，此外其对于行业节奏的把握也出了问题，在需要高周转推动规模上升的时候没抓住机会，而买入万达的酒店资产又让其背上了沉重的现金流包袱。

据了解，2017年7月，万达为缓解流动性压力、降杠杆，将旗下77个酒店资产打包出售，被富力199.06亿元接盘，这一交易被外界广为诟病。

央视财经评论员薛建雄对中国商报记者表示，富力最大的问题在于其负债水平太高，在整个地产行业处于高位，这使其每年要还的利息也增多。当前房企融资困难，富力旧债难以偿还，导致其现金流压力很大。

数据显示，截至今年6月底，富力的负债总额高达3317.8亿元，其剔除预收账款后的资产负债率为74.9%，净负债率为123.5%，现金短债比为0.55，“三道红线”全部踩线，划为“红档”房企，按规定不能增加有息负债。据乐居财经研究院今年9月发布的《2021上半年内房股“三道红线”榜》，彼时披露“三道红线”数据的52家内房股中绿档房企有26家，黄档房企有21家，橙档房企有四家，红档房企只有富力一家。

能否平稳过渡成谜

为了缓解现金流压力，富力也采取了一系列自救措施，出售了大量资产。例如，今年9月下旬，富力大股东李思廉、张力选择以100亿元的价格，将富力物业转让给碧桂园服务。同时，他们宣布将在未来两月内，为富力提供约80亿港元的资金支持。

实际上，早在2020年，富力已出售投资物业及写字楼资产产生约59亿元的现金。另外通过配售2.57亿股新股，募资净额24.98亿港元，用于偿还债务。对于出售资产还债，富力曾表示，只要价钱合适，将继续出售资产，包括现有的投资物业、商场、写字楼、酒店。

此外，富力在旧改方面曾取得不错的成绩，彼时业界甚至流传“广州每一根烟囱的倒下，都有富力的一份功劳”的说法。如今，富力仍表示会重点发力城市更新项目，其在去年年报中提到，“城市更新项目是本集团实现高回报及提供流动资金的最佳项目”。

富力的自救举措能否见效，城市更新项目又能否带富力走出困局?薛建雄认为，富力旗下有很多好的资产，包括一二线好地段的商业资产。但目前来看，其变卖的资产相对负债规模而言还是太少。而城市更新项目的周转太慢，更是远水救不了近火。

柏文喜认为，富力变卖资产能一定程度上缓解资金流动性压力，同时增强市场信心。而富力大量布局战线较长的城市更新并持有较重的酒店资产，不利于其资金短期周转和流动性，导致该公司短期运作压力过大。

卢文曦则认为，富力变卖资产最多只能救急。而城市更新是未来房地产行业的一大机遇，大型房企应该尽早入局，否则地方政府可能会在做规划时将其排除在外，且当前土拍市场房企利润难以计算，城市更新拿地对房企更为合适。因此，城市更新项目或有机会帮助富力走出困局，只是其当前仍面临不小的资金压力。

关荣雪认为，富力在热度较高的大湾区布局的城市更新项目较多，这在一定程度上为其未来翻盘埋下伏笔。但由于当前房地产市场逐渐进入管理红利以及品质至上的时代，富力被迫出售可观物业板块，未来可能会产生战略转型的想法。

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