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加快发展长租房市场 因城施策推进房地产业良性循环

2021-12-22 16:14:43    来源:中国经济时报

对于2022年的房地产调控,中央经济工作会议明确,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良循环和健康发展。

多位接受中国经济时报记者采访的专家认为,未来房地产调控政策将侧重引导市场预期稳,既包括房地产市场不会持续下行,不会爆发系统风险的预期引导,也包括“房住不炒”长效机制不会改变,房地产市场将最终走向稳健康发展道路。

“房住不炒”才能最终实现“良循环”

12月6日的中央政治局会议强调,要推进保障住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良循环。消息一出,市场传出一种声音,认为政治局会议首次提出促进房地产业“良循环”且没有提“房住不炒”是对行业的刺激举措,有人猜测“房住不炒”的定位基调或将转变,但随后召开的中央经济工作会议再次强调了“房住不炒”的定位。那么,该如何理解“良循环”和“房住不炒”之间的关系呢?

中国宏观经济研究院研究员刘琳在接受记者采访时表示,“房住不炒”是住房制度基本思路,注重维护住房居住属,会长期坚持保持不变。“房住不炒”思路下,保持房地产市场良循环,才能实现房地产市场稳健康发展。

刘琳告诉记者,今年来,大型房企爆雷引发金融机构、投资人出现一致收缩行为,房地产行业遭受抽贷、断贷,房企融资渠道受阻。同时,购房者预期转变,房屋销售回落,房企经营回款受到影响。金融机构、投资人、购房者预期变化导致房地产市场陷入恶循环状况。因此,中央果断提出要支持合理住房需求,对居民购房的按揭贷款、新开工项目的开发贷款和并购贷款要给予满足,恢复正常融资渠道,最终是要促进房地产市场回归良循环轨道。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池告诉记者,“良循环”与“房住不炒”是互为条件的。只有“房住不炒”,房地产才能没有过度投机投资,才能保证房价不会大起大落,不会出现房地产泡沫,才能实现房地产市场的稳健康发展,才有房地产市场的“良循环”。

房地产高级经济师、财经评论人士章林晓则认为,房地产形式是产业,本质却是金融;而金融是国民经济的命脉,是现代经济的核心。房地产“良循环”,从金融角度来看,则需要房地产与金融的良循环,金融与实体经济的良互动。由于房价直接关系到全社会信用的扩张与收缩,房地产“良循环”是防范金融风险的基本要求,也是“畅通国民经济循环”的基本要求。“房住不炒”是“良循环”的前提和基础。因为房地产的炒作,伴随的必然是房价的大起大落,是全社会信用的骤然扩张与骤然收缩,其后果自然是“恶循环”。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受记者采访时认为,促进房地产业“良循环”,也就是源头上要控制无序的加杠杆、控制杠杆撬动下的高地价,以及由此遏制住后续房价上涨、遏制投资需求,斩断新房和二手房价轮番上涨的循环,抑制房价推动租金上涨等,从而解决刚需住房问题,房子回归公共产品属

如何探索新的发展模式

中央经济工作会议首次提出“探索新的发展模式”,该如何理解这一新提法,将产生哪些影响?

刘琳告诉记者,随着大型房企债务问题爆发,长期以来的房企高杠杆快周转的发展模式难以持续,必须要探索新的发展模式。中长期来看,房地产增量开发市场增速减缓,进入增存并重的发展阶段,房企需要积极探索存量市场的发展机会,提高资产管理、城市综合运营等能力。

赵秀池告诉记者,很多城市存量房的交易已经超过新房的交易,城市更新、旧城改造在如火如荼地进行,因此,过去的房地产开发模式已经不适应新时代的要求,必须“探索新的发展模式”,房地产业有很多新模式需要探索。

章林晓对记者表示,探索新的发展模式,这是对旧的发展模式的扬弃。新的发展模式,更加强调民生保障,“更好满足购房者的合理住房需求”,精准提供住房方面的基本公共服务。

房企将逐步走出困境

受多种因素影响,当下多家房地产企业普遍受到流动紧张的困扰,此次中央经济工作会议对于房地产的表态和新提法,将对行业和企业产生怎样的影响?

刘琳对记者表示,7月下旬开始的房地产市场快速下行,是受大型房企爆雷引发市场各方预期转变引发的。针对预期变化,10月下旬中央及时提出资金要满足合理的住房需求,10月、11月房地产贷款资金连续增加,11月商品房销售面积环比增加,一线城市新房价格企稳,一线和部分二线城市二手房市场量增价稳,房地产市场显现触底迹象。

刘琳强调,今年以来,受上半年房企主动降杠杆和三季度房企融资受阻影响,房地产市场供给降幅高于需求降幅,商品住房库存水不高,这种情况不同于过去高库存情形下的市场调整,此次市场调整期会短于以往。期降准、房地产贷款增加、按揭利率稳中有降等措施对稳定住房需求均有积极作用。我国仍处于城镇化快速发展时期,在经济增长保持在合理区间的背景下,市场供求关系会逐步改善,各方预期将逐步恢复正常,房地产市场企稳,绝大多数房企也会走出当下困境。

“市场经济肯定逃不脱经济周期。一些激进扩张的房地产企业,在房价下降信用收缩阶段,难免会面临销售不畅,资金链紧张,甚至破产重组等风险。”章林晓说,市场主体独立承担责任,因城施策隔离风险,快速实现市场出清之后,整个房地产市场的信心和预期就会稳定下来,普遍陷入流动危机的房企就能走出当下的困境。(记者 王松才)

标签: 长租房市场 房地产业 房住不炒 良性循环

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