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虎年将有好产品上市杭州楼盘的品质将重新迎来春天

2022-02-11 10:04:28 来源：钱江晚报

“我一直劝身边的同事这两年不要买房，因为房屋质量太差，维权潮会在这几年出现。”在2018年8月的博鳌房地产论坛上，一位来自杭州的房企高管这么说。

高管说的这番话，显然是从居住的角度出发。事实的确如此，前两年买房的人，或许有不错的投资收益，但是那些自住的购房者，却对品质忧心忡忡。

对房企而言，过去两年新房限价，大家又高价争地，于是大多数楼盘利润微乎其微，去年建材价格又快速上涨，除了少数品牌房企，不少房企都会选择牺牲品质。

幸好，从2021年第三批宅地集中出让开始，杭州土拍正式进入“摇号”时代。地价的让利，给了房企充足的利润空间。滨江集团董事长戚金兴直言：“去年首批集中出让时我们拿的地，利润仅3%左右，但12月我们拿的或者入股的地块，利润空间可达8%~11%。”这也意味着，有了合理的利润作为支撑，品质也将得到保证。

对于广大购房者而言，虎年将有一批值得期待的好产品上市，杭州楼盘的品质将重新迎来春天。

房价与地价差反弹

房企利润空间回升

杭州自2019年7月29日起，宅地出让施行“限房价、限地价”的规则，实际楼面价和新房限价之间的价差，很大程度上决定了房子的品质上限。

在这一规则施行近一年之际，钱江晚报·小时新闻记者曾做过统计，其中超过四成的“双限”宅地，售价和实际楼面价之间的价差不到10000元/m2(含精装)。

到了2021年1月，杭州土地市场热度回升，地价封顶并拍至自持阶段屡见不鲜，地价一路上涨，新房限价却基本未变。此时的实际楼面价与新房限价之间，平均差价已下降到8500元/m2左右(含精装)，房企的利润空间进一步缩小。

这一严峻形势在2021年5月首批集中出让时，达到顶峰。首批集中出让的57宗宅地，41宗拍至封顶且自持，多个板块实际地价创下新高，自持比例也刷新了2019年“双限”政策以来新高。

以临平区塘栖地块为例，名义楼面价为19452元/m2，但如果算上29%自持的话，实际楼面价约23500元/m2。然而，该项目新房限价(含精装)仅28300元/m2，也就是说4800元/m2的差价要覆盖建安、精装、税费等所有成本。

转机出现在2021年12月，第三批宅地集中出让正式开启了土地“摇号”模式，并且取消了竞自持。35宗宅地的新房售价和地价之间，平均价差高达15834元/m2，其中最高价差26800元/m2，最低的也有11107元/m2，房企利润空间明显回升。

一位开发商人士称：“在利润得到保证的情况下，杭州的产品不会差，毕竟杭州开发商高手如云，整体开发实力还是很强的。”

宅地出让时“定品质”

建造的硬性成本增加

在去年第三批宅地集中出让时，另一个政策变化是所有地块都“定品质”，也就是在土地出让时规定了未来商品房的建筑品质要求。

例如，针对住宅墙体的要求为：禁止使用薄抹灰外墙外保温系统;住宅外墙及卫生间内墙面应采取墙面整体连续防水措施。

针对外立面用材的要求是，建筑外立面材料应使用耐脏、耐老化、易清洗的高品质材料，建筑底部(1~2层)应采用干挂石材或金属幕墙外饰面，建筑上部鼓励采用金属幕墙、保温装饰一体化板或高性能建筑外墙涂料;鼓励使用经绿色认证的建材。

针对外墙门窗的要求是，采用隔热金属型材多腔密封框中空玻璃窗，并满足抗风压、气密、水密、保温隔热、隔声、采光、防雷、耐火各项性能。

一位房企工程部负责人告诉记者：“这些其实都是近几年楼盘交付前后及业主入住后投诉较多的问题。在定品质要求之后，跟过去薄利时代的建造成本相比，整体会增加200~300元/m2，这一点成本差别如果放在一个大项目中，就是好几千万级别。”

以外立面为例，玻璃幕墙的成本约600元/m2，铝板和石材成本则约400元/m2，而其他真石漆涂料则在20~100元/m2不等。

最近公示的宅地规划中

可以发现品质的回归

那么，去年杭州第三批集中出让的35宗宅地，楼盘品质是否真如业界预测的那样，会得到明显提升?其实通过楼盘的规划方案，就可见一斑。

目前，35个项目中已有多个公示了楼盘规划，其中包括滨江笕桥、绿城萧山市北、中海艮北、广宇下沙元成、坤和丁桥、绿城未来科技城等项目。与之前的项目相比，这些项目的规划方案出现了多个品质亮点。

比如，滨江笕桥、绿城萧山市北和未来科技城项目均规划了露天泳池。要知道，自限价以来杭州楼盘“减配”成风，一些单价5万元/m2以上的高端项目也取消了露天泳池。而这三个项目新房精装限价分别只有4.26万元/m2、3.95万元/m2和3.05万元/m2，露天泳池的回归意味着品质的回归。

再比如层高，目前已经公示规划的这些项目，层高均不低于2.95米，其中滨江笕桥项目甚至达到3米。层高向来是评判一个楼盘品质高低的标准之一，将会直接影响到居住舒适度。近日新世界望江综合体住宅层高由3.1米调整为3米，一度引起广泛关注。而此前杭州的一些普通项目为了降低成本，规划的层高仅2.9米。

还有外立面的品质。限价仅2.75万元/m2的广宇下沙元成项目，近日公示的规划方案显示其外立面局部采用了铝板，对于一个刚需楼盘而言，品质明显提升。

“限价以前，杭州是业界公认的品质高地。最近几年说实话品质没有最低只有更低，能做减法的就做减法，我们有时候跑出去都不好意思说自己是杭州的开发商。接下来杭州的楼盘品质应该会踏上回归之旅，也算是行业中的一件大好事。”一家杭州房企的营销负责人说。(记者蒋敏华)

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