荔湾千万元级项目集中“上线” 7万+江景盘能否抢到高端买家？

无论是广船片区，还是隔壁的健康港片区，近日荔湾的关注热点，少不了千万元级别的临江高端物业。从110m2到335m2的住宅产品，珠江后航道江景盘，甚至开始探索3000万元级别。到底单价7万+荔湾江景项目，能否成为高端改善客户的新宠?

荔湾集中推高端江景盘，区内2000万元级以上 物业去年只成交35套

“我们的项目为一线江景，对出就是滨江公园，未来广船板块会跟广钢板块接壤，商业板块已确定了中信泰富总部的进驻。”

“我们立白虽然第一次做住宅，但资金足，江景大平层层高3.6米，整个国际健康港项目达200万m2。”

在荔湾的东沙板块，位于珠江后航道的滨江上都·璇湾和广州幸福湾短兵相接，两盘都是一线江景，相距不足两公里，前者总价接近千万元起步，后者最大户型吹风价超3000万元。

今年，荔湾正式进入江景盘的争夺战，滨江上都·璇湾、广州幸福湾、星河金桥项目、广州幸福中心，9个即将入市的全新盘中，就有4个是江景项目。而最先开盘的是蓄客已久的广船住宅项目——滨江上都·璇湾。项目总建筑面125万m2，包含住宅、公寓、办公、商业、酒店、公园等多种业态。今年1月28日，项目首推A区110-155m2一线江景住宅，均价为7.5万-8万元/m2，近千万元的总价，突破了芳村板块的天花板，货量超千套。

预计下月开盘的广州幸福湾，则是立白首个住宅项目，整个广州国际健康港总建面约200万m2，同样是产业+商业+居住生态圈，但只有广州幸福湾一块规划7栋楼的宅地，总货量仅435套。吹风价同样是7万+，但335m2大户型预计总价超3000万元。

临江高端盘的相继推出，荔湾在高端买家中，接受度越来越高?克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，“从荔湾区总价1000万元/套以上的住宅物业成交来看，2021年有了一个爆发性的增长，全年一共成交了530套，比过去两年的总和还要多，而且成交单价也达到68506元/m2的新高，主要由老西关和广钢板块贡献。”肖文晓进一步指出，从近五年的数据来看，荔湾区的千万级物业套均总价都在1500万元以下，2000万元级以上的物业在去年也不过成交了35套。因此，对于荔湾老芳村板块而言，广船和健康港的一些大平层单位将会是第一批吃螃蟹去挑战2000万元级和3000万元级成交的项目。

海珠、荔湾客户偏刚改,未必能支撑江景高端盘

离海珠只有一桥之隔，通往珠江新城自驾约30分钟，荔湾的临江新品，确实满足了一部分人“留在主城”和“一线江景”的执念。

2018年，《珠江景观带重点区段(三个十公里)城市设计与景观详细规划导则》正式通过广州官方审批，而荔湾的白鹅潭片区正处于“30公里精品珠江”的西十公里。广州中原研究发展部认为，“30公里精品珠江”是广州中长期的“城市名片”“经济发动机”，目前在售的豪宅单价介乎6万-15万元/m2之间，预计随着2022年广州市场复苏， “抢在售高端项目”的现象将会更加明显。

根据广州中原研究发展部统计，2021年广州成交TOP20的千万高端物业中，平均个盘剩余可售货量为67套。其中，带江景资源的荔湾金众西关海余货为75套，海珠的一线江景项目天誉半岛仅为12套，中海观澜府为37套，时代大家为58套。

不过，在房地产市场研究专家邓浩志看来，虽然江景资源稀缺，但珠江后航道的价值会比主航道差。“荔湾广船和健康港，江景还算宽阔，但对岸晚上灯光资源较少，所以景观同珠江的主航道有一定差距。”

邓浩志认为，海珠客户、荔湾客户偏刚改为主，倾向单纯由小换大，但要换到千万级别江景豪宅，这批客户未必够得着。“海珠区西片区新房供应不多，也可能选择荔湾，但江景盘一定是高端盘。目前高端客户现时都比较集中在天河，老荔湾客户的消费能力相对比较偏弱，预计去化速度应该会偏慢一点。”

7万+荔湾江景，能否打动高端买家

“我们目前售价7万+，看板房先验资200万元”，没有过多的寒暄，滨江上都的销售就提出了看房要求。同在东沙板块，两大项目距离仅约2公里，同样需要验资看房。

开发商需要看买家的“配套”，买家同样看开发商的配套，能否配得起“7万+”。

先看交通，荔湾未来的交通规划比较加分，除了鹤洞大桥，未来还有如意坊隧道(在建中)、聚龙湾隧道(规划)、东沙隧道(规划)等，连接海珠。

配套方面，两个项目的商业气息都偏浓。滨江上都·璇湾由原广州造船厂改造而来，地处荔湾区芳村大道南，旁边是鹤洞大桥，与广钢板块接壤，定位为“西部湾区文化艺术客厅，可视为广钢的靠江延伸版。项目由中船集团和中信泰富联合开发，未来会有写字楼、购物商场、公园、公寓等配套。而广州幸福湾，是立白首次试水住宅之作，总投资超300亿元，配套包括购物中心、展览中心、公寓、写字楼、酒店等。

邓浩志认为，这两个片区的主要卖点，还是以江景为主。“特别是健康港那个位置，要发展商业非常困难，海珠西已经有乐峰广场。其次这次的开发商完全未做过商业。”在邓浩志看来，商业的成功与否，不在乎规划商业面积有多大，只在乎要运营商是否有成功案例以及经验。

崔登科则指出，高端项目的配套要求与刚需还是不一样，“它离核心商圈都非常近，开车出去就能享受中心区配套。”

对于7万+的价格，崔登科认为还是较为合理，“中心区来说，整个荔湾还是价格相对比较低洼的，流动性预期也比较高。”不过，崔登科预计，如果是两三千万元总价的荔湾物业，去化会较慢。“如果首付需要大概600万元以上，荔湾区的客户辐射范围不是特别大，主要包括荔湾区本地的一些建材市场，专业市场的老板”。

邓浩志表示，所有盘的去化情况，都是跟大势为主，目前除了天河以外，各区都很难走出独立行情。

在肖文晓看来，“老城区供应稀缺，再加上景观方面的优势，如果产品打造得力，珠江后航道破7万元甚至8万元都不足为奇，但是同样要考虑买家总价支付力的问题，总价每跃升一个量级，客群的选择性就会更广，对物业的要求也会不一样。”

滨江上都·璇湾

●定位为“西部湾区文化艺术客厅”，江景多为东北向

地址：广州市荔湾区芳村大道南40号

户型：110-155m2三至四房

价格：7.5万-8万元/m2

项目由中船集团和中信泰富联合开发，总建筑面积将达到125万m2，总用地面积约54万m2，包含住宅、公寓、办公、商业、酒店、公园等多种业态，与广钢板块接壤，定位为“西部湾区文化艺术客厅。该项目于2020年1月拍地，由中信泰富和中船联合以总地价81.9亿元+自持25%商业拿下，折合楼面价约3.72万元/m2。

项目开车到珠江新城20—30分钟，项目最近的地铁站是11号线鹤洞东站(建设中)，未来可以通过鹤洞东站乘坐2站地铁换乘1号线和22号线(建设中)芳村站，到珠江新城、广州南站等。

目前开盘的是项目一期，璇湾A区110-155m2一线江景住宅，楼高32层，为2梯2-4户设计。

不过，江景户型大多数为东向和东北向，离学校较近，预计或有噪音，目前155m2仅余少量低层单位。

广州幸福湾

●立白住宅首作，区内无配套中小学

地址：广州市荔湾区东沙大道广州国际医药港

户型：139-335m2三至四房

价格：吹风价约7万-8万元/m2

项目为立白集团第一次操盘的住宅项目。未来会配套公寓、商业和酒店等，主要依托展览中心、底商、医药等产业积聚人气。

广州幸福湾距离10号线(东沙站)直线约600米，预计2023年底开通。

户型尺度大，139m2户型仅70套，其余均为191m2、233m2、255m2、335m2户型，大户型层高3.6米。部分装修细节有突破，例如围板也以玻璃处理，最大化景观优势。但总体家电配套与市面上高端项目有一定差距，例如中央空调为格力。

园林面积较小，教育方面，小区内没有独立配套中小学。项目预计下月开盘，目前冻资100万元作诚意登记。(记者 何璐诗)

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