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办公空间“定制化” 广州写字楼市场迎来新供应高峰期

2022-04-22 10:54:15 来源：广州日报

双层旋转滑梯、中央大街等搬入室内，英伦风格电话间、小镇主题设计风格——办公空间越来越颠覆人们心中的刻板印象。现代人对办公的多样化需求，连星巴克等咖啡店都想来分一杯羹。当下，人们对于“办公”和“办公场所”的定义都已改变，越来越多的企业正在思考办公空间的变革及转型，“办公空间定制”正成为提高办公效率的新需求。

据悉，一些金融机构和投资银行、科技公司、专业服务公司、生命科学公司和律师事务所已率先通过办公定制的模式，来提升办公空间利用效率，并节省下可观的租赁成本。业内人士表示，随着今年以及今后几年广州写字楼市场迎来新的供应高峰期，以“定制”为办公空间注入“内容”和“价值”，通过创新空间打造模式和深化办公空间服务，或将为写字楼市场的走向提供全新的思路。

演变：

从格子间到大开间

再到定制空间

工位四周都是高高的隔断，桌面堆满了文案材料，配有电脑、电话，员工在不停地打电话，这样的场景曾是人们对白领办公空间的时代记忆，从上世纪90年代开始，大部分办公室人员从事的是文书类工作。为了保证私密性，办公空间的设计是“每人一个格子间”，内部沟通通过内部电话来实现。

2000年后，随着金融、服务等第三产业的发展，外向型岗位增多，业务量不断增加，对“沟通便利性”提出了更高要求。办公空间已进化为“大开间”，员工之间的隔断的高度下降了。近几年，多样化的产业不断涌现出，年轻员工越来越多，办公空间再次进化，以“大开间”为主流形式，同时提供多种元素的办公环境，满足员工对办公、社交、休闲的需求。去掉格挡，一体打通成超大的办公空间，配有休闲沙发、绿植等，独特的装修风格也越来越多。

目前，办公空间又呈现出“定制化”的特点。不仅众多联合办公空间品牌推出定制型办公空间，房地产咨询管理公司、设计公司和项目管理公司也都有办公定制服务。近期一整层或者相对独立的定制写字楼在市场上也屡见不鲜，有些还能让企业拥有大厦专有冠名权、迎宾大堂服务，以及定制的配套设施，像咖啡厅、健身房等，为员工构建出“足不出楼”即可尽享办公、休闲、运动的空间。

针对不同企业的特点，不少机构可以提供全方位、定制化的办公空间解决方案。让企业能够灵活设计自己的办公环境、办公家具，帮助企业定制符合企业文化、适合自身发展所需的个性化办公空间。

空间优化可节约两三成租赁成本

办公定制究竟如何提升办公效率?如何保障定制的效果呢?以仲量联行提供的办公定制服务来看，主要包含“空间策略咨询服务”和“空间规划管理服务”。

比如一家公司由于业务调整，部分业务线团队扩增，短期内又无法实现扩租，就可以采用办公定制方式来优化空间。如通过设置相对私密的“专注区”、针对频繁外出工作人员的移动式“非固定工位区”、家具舒适沟通无障碍的“协作区”，重新装修后节省办公空间面积达到25%，确定平均共享比例为15人10张桌子，还可以节省约15%的设施管理费用。

仲量联行智动办公业务开发总监尹松娇对记者表示，办公定制服务需基于用户自身的特点和需求，需要注意的是，当企业确定踏上办公空间变革之路后，项目“规划期”就需明确未来办公空间的使用人员、使用模式和空间配置，以匹配企业内部组织多维度的需求。

根据仲量联行的数据，企业通过成功的空间策略和空间规划管理实施，能节约20%-30%长期可持续的空间租赁成本。

从仲量联行最新发布的《2022全球企业不动产十大趋势》报告中可以看到，混合办公、灵活办公成为大势所趋。

据悉，新的工作整合模式将朝以下几个方向发展：一是工作场所将成为目的地和社交中心。员工坐在专用办公桌前、社交互动被认为是松懈的日子一去不复返。将社交空间融入工作空间设计的最突出优势是对员工之间的协作起到良好的影响。

二是健康的工作场所和员工的身心健康将是混合办公模式的核心。调查显示，员工们越来越多地寻求能唤醒他们生理、心理和社交健康的办公场所，也更认可那些拥有灵活公司政策和包容性管理思维以确保员工健康和福祉的雇主。在办公室中，员工最期待获得的是健康和福祉相关的设施及服务。办公场所以人为本，企业必须怀抱一颗同理心，通过了解员工的观点、工作方式及发展需求，共同打造能激发活力的工作场所。

三是对建筑环境进行碳减排/脱碳将是当务之急。据统计，楼宇行业占全球碳排放的近40%。绿色环保将在办公空间设计理念上占据更重要的位置。

四是未来的工作场所将通过人工智能科技实现智能管理服务。与物联网技术结合的工作场所，可以让员工更快、更高效地完成工作。

趋势：空间定制需求逐步增长

“公司一直在招人，工位布局可以怎么改?什么时候该扩租或者去找新的办公地点?新租的办公室如何设计装修才能满足业务需求?办公定制确实能更有效解决问题。”王小姐是一家金融机构的不动产负责人，在考虑业务部门的新办公室选址时就选择了可以提供定制服务的房地产咨询管理公司。王小姐对记者表示，在企业的初创期，办公面积有限，管理层一般没有对办公场所进行整体性管理和控制成本的动机，当企业已经进入“全国发展”时，除了个性化，定制在节约成本方面能体现出更大的优势。

随着写字楼市场新增供应的持续增加，同质化甲级写字楼的大量集中入市与企业客户对于个性化空间的需求形成矛盾，定制的个性化空间成为解决写字楼市场销售及运营的新思路。

仲量联行智动办公业务开发总监尹松娇对记者表示，仲量联行对10个国家涵盖所有主要行业的2033名办公人员进行的在线调查显示，67%的企业不动产决策者正在着手提升办公场所灵活流动性，74%的员工希望在办公室工作时有更多的空间选择。在空间管理相对成熟的外资企业中，基于数据研究支撑的“定制空间使用策略”已作为标准工作流程，融入日常的企业不动产管理工作中;在国内企业方面，随着数据化决策模式的普及，越来越多的国内企业意识到办公空间对整体运营的重大影响，可以预见国内企业在这方面的需求将呈现逐步增长的态势。

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