地下车位是否都是开发商的？律师、业内专业人士这样说

一边是空荡荡的车库和被锁的车位，一边是限制或禁止临停导致的区域交通拥堵。关于停车问题，不少业主都心有疑惑。近日，华商报记者就业主最关心的几个问题从相关职能部门、律师、业内专业人士等多个层面进行了解。

1.地下车位是否都是开发商的?

不少人认为，商品房小区是开发商花钱拿地建的，所以地下车位是开发商的。多位律师认为，在房子没有销售时这样说也许没错，但对外销售后随着物权的转移，情况就变化了。

北京市中闻律师事务所合伙人律师任晨光认为，小区内的车位大致可以分为三类：

第一，业主专有车位。即所谓的产权车位，这种车位在开发时就明确规划为停车位，和业主买的房屋一样分摊了一定的土地使用权份额，并办理了销售许可证，最初的所有权清楚明白属于开发商。业主出资购买时和开发商签订的合同，是与购买商品房一样的制式合同，和买房一样也可办理网签，并可以拿到不动产权证书。

第二，业主共有车位。包括了业主俗称的“公摊车位”，即其建筑面积已被业主分摊。这些车位不分摊土地使用权份额，因为其所占的土地使用权是全体业主共有的。它们可能是按规划建设的，也可能是后来加建的。所以开发商不应把它再销售给特定业主，而应交给全体业主使用。但关于这种车位，开发商不主动公布的话，业主容易混淆或难以知晓。

第三，人防车位。人防工程有两种形式，一种是单独建设的，属国防资产，产权属国有;另一种是结合地面建筑修建的防空地下室，小区内建设的人防工程就属此类。关于其所有权，国家层面的法律未明确规定，一般认为其属于国防资产，所有权归国家。但也有观点认为，小区内的人防工程就是房屋基础，其所有权应该属于全体业主。有一些地方认可其所有权属建设单位，甚至可以给开发商办产权证。在所有权归属不清晰的情况下，使用权就显得更为重要。《人民防空法》第五条中规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”但开发商和业主对“投资者”的理解也不相同，开发商认为投资者就是指建设单位，包括西安一些职能部门也这样理解;业主则认为，随着物权的转移，最终投资者应该是全体业主。目前常见情况是，开发商通过前期物业实际管理着人防工程，职能部门一般认定开发商是人防工程的使用人。因为人防车位不能办产权证，开发商便以转让使用权或租赁使用权的形式来获取收益。

最后，还有机械车位。机械车位本身和电梯一样属于特种设备，要根据其所占的土地使用权归属情况，来确定它属于上面哪一类。开发商和业主签订的合同，一般也都是使用权转让协议，而且关于这种车位使用权的约定，有的仅限于机械车位本身，不涉及场地。部分机械车位也是建设在人防工程区域内。

此外，还有一些车位因各种原因办不了产权证，也被开发商以转让使用权或出租的形式给业主使用以获取收益，具体情况比较复杂。有的可能是受整个建设项目的影响办不了证;有的可能是开发商在规划之外建设的;另外也不排除业主共有车位被开发商二次出售出租以获取收益。

既然具体情况这么多，开发商是否还有权只售不租、禁止临停?任晨光律师认为，只售不租，禁止业主临停的情况普遍出现，说明立法没跟上。有些省市就明确立法规定，不允许只售不租、禁止业主临停，人防车位只能短期出租。

2.没取得产权能否转让使用权?

南京行政法学会常务理事、物业法治研究中心常务副主任、炜衡(南京)律师事务所合伙人律师蔡全义认为：人防工程属于国防工程，收益主要应用于人防工程维修。使用权转让这种长期出租实际上是变相出售，违反法律规定，会带来两个问题，一是人防维修得不到保障，费用被开发商拿走;二是违规出售，随时可能被政策叫停，购买业主的权益得不到保障。随着人防工程使用年限的增加，越来越多的地方注意到了这个问题，估计很快也会有相应的措施。江苏已规定，人防出租不得超过三年。无锡规定，人防收益要设置专门账户，收益不得用于他用。

蔡全义律师说，陕西和西安对于人防工程用作停车位也有相应规定。比如《西安市机动车停车条例》第二十一条规定：人民防空工程平时用作停车位的，应当依法办理相关手续，按照设计在实地标注，并优先向业主出租，不得出售、附赠。《陕西省物业服务管理条例》第八十三条规定：物业服务区域内依法配建的人民防空工程，应当按照设计文件在实地标注。物业服务区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当优先向业主出租，不得出售、附赠。第一百零九条规定：违反本条例第八十三条第二款规定，将停车位出售、附赠的，由县级以上人民防空主管部门责令限期改正，没收违法所得;逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。

不光是人防车位，其他因各种原因办不了网签和产权证的车位，也在被开发商以转让使用权形式获取收益。有市民担心，既然不用办手续就可以变现，开发商会不会故意不管，该报的税不报，该交的费不交，该办的证也不办。

西安市多个小区的业委会成员表示，期盼自然资源和规划部门、税务部门、住建部门等职能部门，能站在维护广大人民群众切身利益的思想认识之上，主动采取有效措施防止业主利益被侵害。

3.人防工程维护费用该谁承担?

北京市海淀和谐社区发展中心研究员邵里庭说，地下人防工程是房屋的地基，作为地下车库使用时是要对地基进行检查、维护、保养的。地基的保养有三大工程：一是地基检测，三到五年一次。二是立柱检测，每两年检测一次。但这两项，物业公司经常不做。三是消防维护和保养，这一项经常被算到了物业费里去。

总的来说，人防工程停车具有有偿使用的经营性质，其经营成本的结构分为固定成本和变动成本两大部分。

固定成本主要是停车空间，是由建筑物地基、楼板、支柱、底面及道路等组合的停车场地。这个空间和建筑物不可分割，使用权益归属建筑物所有人——业主共有。无论停车经营者是开发商、物管企业、业主群体或其他经营者，都必须向建筑物所有权业主群体交纳和支付地下空间的场地使用费。“但现在常见的情况是开发商把车位一卖，场地使用费不给业主交，平时的停车场经营收入，还要和物业进行分成。即便这些车位产权是你的，但房屋地基属于全体业主共有部位，你在这里进行经营，应该给全体业主交场地使用费。”变动成本则包含了人工费、停车设施使用和维护费、场地维护费、照明能源费、消防安全管理费及税费等。这些都必须独立核算，不能混入建筑物物业管理费用，“停车管理属于物业经营性质，而打扫卫生、电梯维保等则属于物业管理，两者的性质是不同的，一定不能和物业费混到一起。”

人防工程是房屋的基础，应该由谁来维护?邵里庭介绍，国务院制定的《物业管理条例》的第五十三条中规定，业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。《住宅专项维修资金管理办法》第三条中规定，住宅共用部位一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等，“从这些规定可以看出，人防工程作为房屋的基础，是需要使用业主缴纳的专项维修资金来维护的。正因为它是业主的，业主才要承担地基的维护。”

另一方面，人防车位属于人防工程，在相关法律法规中也对维护责任有专门规定。《陕西省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》中规定，公用的人民防空工程由人民防空主管部门负责维护管理，其他人民防空工程由所在单位负责维护管理。西安市人民防空办公室印发的《人民防空工程平时开发利用备案登记办法》(2021年12月25日起施行)中规定，人防工程平时开发利用实行免费备案登记，所需要报备的资料中包括《人民防空工程使用和维护管理责任书》，这份管理责任书参考范本中明确约定：“防空地下室平时使用和维护管理依法由工程隶属单位或使用单位负责。”“使用单位委托物业管理等单位实施日常维护管理的，或者约定实际使用单位实施日常维护管理的，应当与物业管理等单位、实际使用单位签订使用和维护管理协议，明确防空地下室安全使用和维护管理责任，并自签订协议之日起1个月内将有关协议报送当地人民防空行政主管部门。” 华商报记者 石铮

西安市住建局：

正在研究车位租售办法

西安市住建局工作人员告诉华商报记者，目前在全国范围内关于“只售不租”没有具体规定，只有部分省市出台了有针对性的规定，西安市也正在筹划。目前民法典中只是约定了出租期限最长不能超过20年，约定了小区车位必须优先给业主使用。人防车位使用权相当于是国家以所有权人的身份赋予的权利，也没有规定说不允许转让。对于地下车位使用权转让，管理和处罚措施不在他们这儿，所以也没办法界定合不合规、合不合法，没办法认定是否属于变相销售。不按规定办理销售许可后进行销售，而是通过使用权转让来处置车位获取收益的漏洞和相关问题，他们也已关注到，目前正在研究西安市的车位租售办法，“现在已经有这种行为发生了，我们也在加紧研讨关于这方面的方案，但是从研讨到出规定还需要一段时间。”

西安市人防办：

“二十年后自动续期”属无效合同

华商报近日推出的“西安市商品房小区人防车位使用现状系列调查”报道，受到了西安市多个部门的重视。西安市人防办、西安市住建局均对报道中反映的问题做了相关回应。

西安市人防办法规与平战处负责人表示，针对此次严查变相出售、附赠人防车位行为,西安市人防办已在公众号及官网上公布了举报电话，根据群众举报线索，将具体由各区县人防主管部门查处落实。“转让使用权算不算变相售卖，目前还缺少清晰的法律解释。在省市未进一步出台实施细则或其他相关规定之前，只要未超过20年最长租赁期限或无期限转移使用权甚至所有权，我们一般不轻易认定为变相出售或附赠。只要被认定为变相售出的，将没收违法所得。”

是否会对以前不规范的合同进行整顿?这位负责人表示，法不溯既往，这次整顿工作将以新修订的《陕西省物业服务管理条例》开始实施时间——2021年10月1日为节点。在此之前签订的合同不予追究;在此之后签订的合同，可以使用“使用权转让协议”的合同名称，但这种合同本质是租赁合同，民法典规定的租赁合同期限不得超过二十年，超过二十年属无效合同。因此规定二十年后自动续期的，也属于无效合同。“目前已经接到两三百个案子，都已分给各区县调查处理，同时要求了答复时限。”

根据西安市人防办印发的《人民防空工程平时开发利用备案登记办法》，人防工程平时开发利用实行备案登记制度。人防工程备案单位出租给其他单位实际使用的，人防工程备案单位应当与实际使用单位签订《人民防空工程租赁使用合同》，明确双方权利义务，督促其落实人防工程及设施平时使用的有关要求。人防工程实际使用单位在合同期内不得擅自转租人防工程或者转让人防工程使用权，因故确需转租或者转让的，必须报经原备案的人民防空主管部门重新备案。

该怎么理解商品房小区“人防工程的使用单位”?这位负责人介绍，商品房小区人防工程的使用单位有几种，“第一种是开发商，把楼建了，也负责管理，那就是使用人;第二种是开发商走了，使用人就是物业公司;第三种是开发商走了，也没有物业公司，实行业主自管的，全体业主或业委会就是使用人或使用单位。可以理解为实际管理人就是使用人，同时也是维护责任的主体。”这位负责人还表示，西安市人防办将探索对人防空间进行统一管理。

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