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最高法明确优先保护购房者权益

2023-05-05 10:46:43 来源：法治日报·法治周末

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称《批复》）自2023年4月20日起施行。最高人民法院在这个《批复》中，明确了对商品房消费者房屋交付请求权和购房款返还请求权的优先保护。

《批复》第二条提到，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

这其中涉及房屋交付请求权，这个请求权的行使需要满足三大前提条件：

【资料图】

其一，商品房消费者以居住为目的，所以一般在适用的时候，指的是购买住宅，而且是为了居住，不是为了投资。这个观点和相关的执行异议规定也是一脉相承的。

其二，购买房屋并已支付全部价款。在这里需要特别注意，并不是只有“全款”买房的才适用，按揭贷款的同样适用。而且，即使是只支付了部分房款，只要在一审法庭辩论终结前已实际付清尾款，同样适用。

很多人有误解，将按揭贷款买房和全款买房分开进行了理解，实际上按揭贷款也是“全款”买房，这个时候是购房人从银行借钱，银行替购房人把剩余房款给了开发商，开发商收到全款。而购房人欠银行的钱。这个时候，购房人付的就是全款，只是要欠银行钱而已。

其三，房屋达到交付使用条件。虽然在《批复》中没有特别提到这个条件，但是结合相关法律规定，如果房屋达不到交付使用条件，法院也不会判交房。所以，这也是一大前提条件，莫要忽视了。

《批复》第三条称，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

这其中涉及价款返还请求权，这个优先权也需要注意有一个前提条件：房屋不能交付且无实际交付可能。比如彻底烂尾了，实在是建不起来了，购房合同的目的已经无法实现了，这个时候只能解除合同，要求返还房款。

另外有一点需要特别注意：这里并没有提是全款，还是只支付了部分房款的情况。所以，不论是付了多少购房款，都应当享受相应的优先权。这一点和上一个房屋交付请求权是不一样的。

《批复》实施之前，很多购房人一旦买到烂尾楼，面临着钱房两空的风险。在司法实践中，虽然主流观点认可业主的基本债权优先权，认可业主的权利在某种程度上优于抵押权和施工单位的工程款优先受偿权，但是毕竟没有明确的规定。

很多人甚至不知道业主基本债权优先权的存在，所以，实务操作中乱象丛生，在不少烂尾楼盘，业主的权利并没有得到有效保护。

但凡遇到烂尾楼或开发商负债累累，银行要行使抵押权，施工单位要行使工程款优先受偿权，而业主也会主张要求交房或者退房款等。这个时候就会出现多种债权冲突的情形，而抵押权和工程款优先受偿权有明文规定，业主的优先权并没有特别明确的规定，散见在一些最高法的观点和执行的相关规定中，所以一些法院可能并不会考虑业主的优先权。对于购房人而言，显然是有失公平的。

《批复》实施后，如果购房人满足上述请求权行使的条件，购房人的上述两大请求权优于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。在排序上，购房人的请求权是排在首位的，其次是建设工程价款优先受偿权。第三才是咱们熟悉的抵押权。最后是其他的债权，也就是常说的普通债权。

该《批复》以司法解释的方式明确了购房人的优先权，并明确认定了在什么情况下业主的房屋交付请求权和价款返还请求权优于抵押权、工程款优先受偿权及其他债权，为相关案件提供了明确的裁判指引。

该《批复》不仅具有深远而积极的法律意义，为解决烂尾楼、开发商暴雷案件各类债权如何处置提供了明确指引，同时会从一定程度上提升老百姓对楼市的信心，有利于楼市的复苏。

责任编辑：春彰

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